사건개요
사건번호: 2024타경1391
관할법원: 청주지방법원 제천지원
물건종류: 펜션(캠핑장)
소재지: 충청북도 단양군 대강면 두음리 550
감정가: 1,415,200,950원
최저가: 463,733,000원
매각기일: 2026년 8월 24일 월요일 10시
진행상태: 5회 유찰, 감정가의 약 33%
이번 물건은 충청북도 단양군 대강면 두음리 550에 위치한 펜션 및 캠핑장 관련 부동산입니다. 법원 표기상 펜션(캠핑장) 물건이며, 토지와 건물이 함께 매각되는 일괄매각 사건입니다. 제시외 건물도 매각 대상에 포함된 것으로 기재되어 있습니다.
토지면적은 총 429.55평, 건물면적은 총 223.35평으로 제시되어 있습니다. 감정가는 14억1,520만950원이고, 5회 유찰된 뒤 최저입찰금액은 4억6,373만3,000원으로 낮아진 상태입니다. 최저가는 감정가의 약 33% 수준이지만, 유찰 횟수와 가격만으로 물건의 적정성을 판단해서는 안 됩니다. 건물 현황과 영업시설 상태, 법적 이용 가능 범위, 점유관계 등을 함께 확인해야 합니다.
감정평가 자료에는 토지 각 부분의 면적이 188.46평, 21.48평, 135.82평, 75.93평, 7.87평으로 표시되어 있습니다. 건물과 제시외 건물도 여러 동 또는 여러 부분으로 구분되어 있으므로 입찰 전 감정평가서의 지적 및 건물 개황도와 사진을 대조할 필요가 있습니다. 단순히 총면적만 확인하기보다 각 목록의 지번, 용도, 구조, 실제 배치와 매각 포함 여부를 구분해야 합니다.
목록 1부터 5 지상에 있는 잔디 마당포장, 울타리와 축대, 수도시설, 조경석, 간판 등은 거래 관행을 고려해 토지에 포함하여 평가된 것으로 기재되어 있습니다. 이런 시설은 감정평가에 포함됐더라도 현재 상태와 사용 가능 여부가 달라질 수 있습니다. 수도 공급 방식, 배수 상태, 축대의 균열이나 침하 여부, 울타리 경계, 조경시설의 관리 상태를 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
목록 3 지상과 인접지인 두음리 552-1 외에 매각 대상 제시외 수목이 소재한다는 내용도 있습니다. 수목의 정확한 위치와 종류, 수량, 토지 경계와의 관계는 감정평가서에서 확인해야 합니다. 인접지에 걸쳐 있는 시설이나 수목은 소유 및 사용관계가 복잡할 수 있으므로 지적도와 현황측량 자료를 바탕으로 경계를 점검할 필요가 있습니다.
목록 7은 2012년 7월 3일과 2020년 7월 21일 일부 증축된 것으로 기재되어 있습니다. 당초 건물과 구조, 사용자재, 이용상태가 유사한 실제 하나의 건물로 보아 1층과 2층을 일괄 평가했다고 합니다. 다만 증축 부분의 건축물대장 반영 여부, 허가 또는 신고 내용, 위반건축물 표시 여부는 별도 서류로 재확인해야 합니다.
공부상 목록 7의 용도는 제1·2종 근린생활시설 및 창고시설이지만, 실제로는 근린생활시설인 펜션과 카페 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 공부상 용도와 현황 이용이 일부 다르므로 숙박 영업신고, 위생 관련 신고, 소방시설, 주차 기준, 정화조 용량, 카페 영업 관련 요건을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다. 낙찰받았다는 이유만으로 기존 영업신고나 인허가가 자동 승계되는 것은 아니므로 실제 운영을 고려한다면 사전 검토가 중요합니다.
입지는 단양군 대강면의 전원 환경과 주변 관광 수요를 함께 살펴볼 수 있는 지역이지만, 제공된 원문만으로 도로 접근성이나 관광지와의 거리, 계절별 이용객 수를 확정할 수는 없습니다. 현장에서는 차량 진입 가능 여부, 진입도로의 폭과 소유관계, 대형차 회차 공간, 주차 가능 대수, 겨울철 제설 여건을 확인해야 합니다. 맹지 여부와 도로 지분, 사도 사용승낙 필요성도 토지이용계획확인원과 지적도를 통해 점검하는 편이 안전합니다.
소재지 지도
펜션과 캠핑장 운영을 검토한다면 객실 수와 실제 숙박 가능 인원, 내부 집기와 비품의 매각 포함 여부, 전기 인입 용량, 난방 방식, 상하수도 시설, 오수처리시설을 확인해야 합니다. 캠핑장으로 사용되는 구역이 있다면 관광사업 등록 여부와 야영장업 기준 충족 여부, 소방 및 안전시설, 재해 취약성도 살펴봐야 합니다. 원문에는 개별 운영 매출이나 예약 현황이 제시되어 있지 않으므로 예상 수익을 임의로 계산하기보다는 운영비와 보수비를 직접 산정해야 합니다.
건물은 총면적뿐 아니라 지붕과 외벽 상태, 누수 흔적, 결로, 균열, 전기·배관 노후도, 객실별 수리 범위를 확인해야 합니다. 장기간 경매가 진행된 시설은 영업 중단이나 관리 공백이 발생했을 가능성도 있으므로 현장 확인 시 실제 사용 여부와 관리 상태를 살펴보는 것이 필요합니다. 제시외 건물은 면적과 구조, 적법성, 철거 가능성, 이행강제금 발생 여부까지 검토해야 합니다.
권리관계는 제공된 원문에 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권의 구체적인 내용이 충분히 표시되어 있지 않습니다. 따라서 등기사항전부증명서에서 말소기준권리와 각 권리의 설정일, 압류·가압류·근저당권 관계를 확인해야 합니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 서로 비교하고 법정지상권이나 유치권 주장 여부도 확인해야 합니다.
2026년 4월 17일 채권자의 기일연기신청 제출 기록이 있습니다. 현재 매각기일은 2026년 8월 24일로 안내되어 있으나 법원 사정이나 이해관계인의 신청에 따라 변경, 연기 또는 취소될 수 있습니다. 입찰보증금과 입찰 장소, 사건 진행 여부는 입찰 직전 청주지방법원 제천지원 경매계와 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.
임차인과 점유자의 현황도 원문만으로 단정할 수 없습니다. 펜션 운영자, 카페 운영자, 소유자, 직원 또는 제3자가 점유하고 있는지 확인하고 전입세대확인서, 사업자등록 사항, 현황조사서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 대항력 있는 임차인이나 배당요구 여부가 확인되면 보증금 인수 가능성을 분석해야 하며, 명도 난이도 역시 점유자와의 관계를 조사하기 전에는 판단하기 어렵습니다. 핵심 권리분석과 명도 절차는 전문가 확인이 필요합니다.
경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 채무자의 대위변제, 취하나 변경, 새로운 권리신고 등 권리변동이 생길 수 있습니다. 말소기준권리 판단뿐 아니라 임차인·점유자·관리비·공과금·명도 문제도 공개 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 숙박 및 카페 시설은 잔존 집기 소유권, 시설 철거, 미납 전기료나 수도료 문제가 발생할 수 있으므로 입찰 전 전문가의 서류 검토와 상담을 받는 것이 필요합니다.
입찰가격을 정할 때는 최저가에만 초점을 맞추지 말고 취득세와 등기비용, 법무비용, 명도비용, 체납 관리비 확인, 건물 보수비, 제시외 건물 정비비, 각종 인허가 보완비용을 함께 고려해야 합니다. 토지와 건물의 개별 감정평가액, 주변 거래사례, 현재 시설의 사용 가능 상태를 검토해 본인 기준의 상한 입찰가를 정하는 과정이 필요합니다.
현장 답사에서는 토지 경계와 건물 배치, 인접 필지 침범 여부, 진입로, 주차 공간, 경사도, 배수 방향, 산사태나 침수 흔적을 확인해야 합니다. 건물 내부 출입이 어렵다면 외부 상태와 점유 현황을 기록하고 감정평가서 사진 촬영 시점과 현재 상태의 차이를 비교하는 것이 좋습니다. 주변 소음과 악취, 통신 상태, 생활편의시설 접근성도 펜션 및 캠핑장 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 사건 서류 검토, 현장 확인사항 정리, 권리관계와 입찰 준비에 관한 상담을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전에는 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 다시 열람하고 현장 상태도 반드시 재확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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