인천 서구 청라동 통건물매각 수익형주택경매 2025타경510811

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인천 서구 청라동 통건물매각 수익형주택경매 2025타경510811

경매컨설팅 2026. 8. 13. 08:17

사건개요

사건번호: 2025타경510811

관할법원: 인천지방법원

물건종류: 근린주택

소재지: 인천광역시 서구 청라동 132-6

감정가: 1,642,469,100원

최저가: 804,810,000원

매각기일: 2026년 8월 21일 금요일 10시

진행상태: 2회 유찰, 감정가의 49%

이번 물건은 인천광역시 서구 청라동 132-6에 있는 근린주택으로, 토지와 건물이 함께 매각되는 일괄매각 사건입니다. 감정가는 16억 4,246만 9,100원이며 두 차례 유찰을 거쳐 최저입찰금액이 8억 481만원으로 낮아졌습니다. 표시된 최저가는 감정가의 약 49% 수준이지만, 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 적정 매수가격이나 수익성이 확보되는 것은 아닙니다. 건물 현황과 임대차관계, 인수 가능성이 있는 권리, 명도 비용을 함께 검토해야 합니다.

토지면적은 101.64평, 건물면적은 총 166.59평으로 기재되어 있습니다. 원문상 본건 건물은 1층이 점포와 사무실 등으로 이용되고 있으며, 2층과 3층은 다가구주택으로 조사됐습니다. 층별 표시 면적은 54.03평, 51.18평, 39.54평이며 제시외건물은 3.51평, 14.52평, 3.81평으로 각각 기재되어 있습니다. 다만 층별 면적과 제시외건물을 단순 합산한 수치가 전체 건물면적과 일치하는지는 감정평가서와 건축물대장을 통해 다시 확인해야 합니다.

매각 조건에는 토지 및 건물 일괄매각과 함께 제시외건물 기호 2-1부터 2-3까지 포함된다고 적혀 있습니다. 제시외건물은 등기 여부, 구조, 실제 사용 상태, 건축물대장 등재 여부에 따라 향후 이용과 철거, 원상복구, 담보평가에 영향을 줄 수 있습니다. 매각에 포함된다는 문구만 확인할 것이 아니라 각 시설의 위치와 면적, 적법성, 감정평가 반영 여부를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.

감정평가 자료에서는 주변이 공동주택, 학교, 공원, 주상복합건물 등으로 형성되어 있고 주위 환경은 보통인 것으로 평가했습니다. 토지는 대체로 세장형이며 인접 도로와 높이가 비슷하고 평탄한 주상용 건물부지로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 원문에는 접면도로의 정확한 폭과 방향, 차량 진출입 조건, 주차 가능 대수, 대중교통 접근성에 관한 구체적인 내용이 충분히 제시되지 않았습니다.

현장에서는 1층 점포의 가시성과 출입 동선, 주거층의 독립 출입구, 계단과 공용부 상태, 주차 공간을 우선 확인하는 것이 좋습니다. 상가와 다가구주택이 결합된 건물은 각 층의 실제 사용 형태와 건축물대장상 용도가 다를 가능성도 있으므로 무단 용도변경이나 불법 증축 여부를 살펴야 합니다. 학교와 공원, 공동주택 등이 주변에 있다는 평가도 실제 거리와 보행 동선, 소음 및 생활 편의성을 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다.

점유관계는 특히 신중하게 살펴볼 부분입니다. 현황조사 당시 201호에서 우상형을 면담했으나 나머지 부분은 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 전입세대확인서, 주민등록표등본, 상가건물임대차 현황서 등을 기준으로 임차인이 점유하는 것으로 추정됐지만, 각 호실의 실제 점유자와 임대차계약 내용은 원문만으로 확정하기 어렵습니다. 외국인체류확인서도 첨부된 것으로 나타나므로 관련 자료 전체를 열람해야 합니다.

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매각물건명세서에는 장덕수가 주택임차권등기권리자로 표시되어 있고 주택임차권등기일은 2024년 5월 23일로 기재되어 있습니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 배당 여부나 매수인의 보증금 인수 여부를 단정할 수 없습니다. 최초 전입일, 실제 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부와 시기, 말소기준권리보다 앞서는지 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 배당요구종기 관련 서류로 확인해야 합니다.

김시아는 이 사건 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며 관련사건으로 인천지방법원 2025차전126067 지급명령 사건이 표시되어 있습니다. 강제경매의 청구 원인과 채권액, 절차 진행에 영향을 미칠 별도 신청이나 이의 여부는 사건기록을 통해 확인하는 편이 안전합니다. 등기부 권리의 접수일과 채권최고액, 압류 및 가압류, 임차권등기의 순위를 시간순으로 정리한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.

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핵심 권리관계와 명도 난이도는 현재 제공된 자료만으로 확정할 수 없습니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목의 구체적인 내용이 충분히 나타나지 않습니다. 따라서 말소기준권리, 선순위 임차인, 배당으로 전액 변제되지 않을 가능성이 있는 임차보증금, 법정지상권이나 유치권 주장 가능성 등을 전문가와 함께 검토해야 합니다.

입찰가격을 정할 때는 상가와 주거 부분의 예상 임대료를 임의로 적용해서는 안 됩니다. 현재 임대차계약서, 실제 보증금과 월차임, 공실 여부, 체납 내역이 확인되지 않았기 때문입니다. 인근 중개업소 확인과 현장 방문을 통해 동일 생활권의 유사 건물 사례를 조사하되, 건물 연식과 도로 조건, 주차 여건, 층별 용도 차이를 반영해야 합니다. 취득세와 등기비용, 수선비, 명도 협의비용, 체납관리비 가능성도 입찰 한도 산정에 포함해야 합니다.

건축물 관련 서류에서는 사용승인일, 주구조, 위반건축물 표기, 층별 용도와 면적을 확인해야 합니다. 토지이용계획확인서에서는 용도지역과 지구, 건폐율과 용적률, 각종 행위 제한을 점검할 필요가 있습니다. 원문에 토지이용계획 및 제한상태의 구체적인 내용이 빠져 있으므로 향후 증축이나 리모델링 가능성을 전제로 입찰해서는 곤란합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중 취하나 정지, 항고 등으로 소유권이전이 지연될 수 있고 대위변제나 채권 변제에 따라 권리관계가 달라질 수 있습니다. 말소기준권리와 임차인의 대항력 및 우선변제권, 실제 점유자, 미납 관리비와 공과금, 명도 대상과 협의 가능성은 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건내역을 다시 발급받아 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 필요합니다.

입찰 당일에는 최저입찰금액과 입찰보증금, 제출 법정과 마감시간을 재확인해야 합니다. 대리입찰이라면 위임장과 인감증명서 등 필요한 서류를 사전에 준비하고, 법인 명의 입찰은 법인등기사항증명서 등 추가 서류를 확인해야 합니다. 매각기일이나 최저가는 변경될 수 있으므로 과거에 저장한 자료만으로 입찰서를 작성하지 않는 것이 좋습니다.

주식회사 제이옥션은 권리관계와 현장 상태를 바탕으로 입찰 전 확인사항을 안내하며, 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.