경남 진주시 상평동 물류동선 산업시설경매 2023타경33872

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경남 진주시 상평동 물류동선 산업시설경매 2023타경33872

경매컨설팅 2026. 8. 13. 09:55

사건개요

사건번호: 2023타경33872

관할법원: 창원지방법원 진주지원

물건종류: 공장

소재지: 경상남도 진주시 상평동 55-38 외

감정가: 10,382,633,660원

최저가: 3,721,136,000원

매각기일: 2026년 8월 24일 월요일 10시

진행상태: 재진행, 4회 유찰, 감정가의 36% 수준

이번 물건은 경상남도 진주시 상평동 55-38, 55-87, 55-85에 걸쳐 있는 공장 경매입니다. 진주시 상평공단 안에 자리하며, 주변은 소규모 공장 등이 형성된 지방산업단지입니다. 감정평가 자료에는 차량 접근이 가능한 것으로 조사되어 있습니다. 실제 대형 차량의 회전과 진출입 여건, 도로 폭, 출입구 높이, 도로와 대지의 단차는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

매각 대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다. 전체 토지면적은 약 2,090.88평이며, 건물면적은 제시외 건물을 포함한 원문 집계상 약 562.92평입니다. 토지는 상평동 55-38 약 1,446.56평, 55-87 약 302.50평, 55-85 약 341.83평으로 제시되어 있습니다. 목록 1·3·5 토지는 현장에서 경계 구분 없이 하나의 공업용 부지처럼 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 지적 경계와 실제 점유 범위가 일치하는지는 지적도, 현황측량 자료와 현장 담장 위치를 함께 대조할 필요가 있습니다.

감정 당시 토지는 부정형의 평지이며 공업용 건부지로 이용되고 있었습니다. 상호는 진흥콘크리트로 기재되어 있으나, 현재 영업 여부와 실제 사용 주체는 매각기일 전에 다시 조사해야 합니다. 장기간 운영된 공장이라면 바닥 균열, 배수 상태, 전력 용량, 급배수시설, 소방시설, 폐기물 적치 여부와 토양오염 가능성도 점검 대상입니다. 업종을 변경해 사용할 계획이라면 해당 업종의 산업단지 입주 가능 여부와 인허가 조건도 관계 기관에 확인하는 편이 안전합니다.

건물은 철근콘크리트구조, 철골조, 슬래브지붕, 판넬지붕 등의 구조가 혼재합니다. 원문에는 개별 건물과 다수의 제시외 건물이 기재되어 있습니다. 제시외 건물은 감정서상 기호로 구분된 시설들이며 이번 매각에 포함된다고 명시돼 있습니다. 다만 각 시설의 정확한 면적, 구조, 용도, 건축물대장 등재 여부와 소유권 귀속은 감정평가서 및 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.

특히 목록 2와 관련된 공부상 면적과 현황이 서로 다릅니다. 감정서상 해당 건물은 공부상 357.02㎡이나 일부가 멸실되어 현황 실측면적 약 215.8㎡를 기준으로 평가됐습니다. 공부상 슬래브지붕이지만 현황은 슁글지붕으로 조사됐고, 다른 건물 일부는 공부상 스레트지붕이나 현황 판넬지붕으로 확인됐습니다. 건물 기호 2-2, 2-3, 2-4는 현황 멸실로 조사됐으므로 등기부와 건축물대장 정리 여부, 철거 잔재, 재축 가능성 및 행정상 처리 비용을 살펴봐야 합니다.

공장 및 광업재단 저당법에 따른 목록 제2019-152호의 기계·기구 가운데 혼합 설비 외 7식도 매각에 포함된다고 기재돼 있습니다. 기계류는 부동산과 달리 노후도와 작동 상태에 따라 활용 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 현장에 실제로 존재하는지, 목록의 제작사·규격·수량과 일치하는지, 정상 가동이 가능한지, 철거 또는 이전 비용이 얼마나 드는지 확인해야 합니다. 제3자 소유 주장이나 임대·리스 장비가 섞여 있는지도 서류와 현물의 명판을 통해 대조할 필요가 있습니다.

소재지 지도

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토지이용계획상 일반공업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역이며 지방산업단지와 재생사업지구 관련 내용이 확인됩니다. 각 토지는 폭 20미터에서 25미터로 표시된 중로에 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다. 원문에 적힌 토지거래계약 허가구역의 지정 기간은 2025년까지로 표시되어 있어 현재 효력과 갱신 여부를 관할 관청의 최신 토지이용계획확인서로 재확인해야 합니다.

입지 판단에서는 상평공단 내 기존 제조업 집적 환경을 우선 살펴볼 수 있습니다. 다만 업종별 입주 제한, 공장등록 가능 여부, 대기·수질·소음·진동 관련 규제는 사업 내용에 따라 달라집니다. 공장 실사용을 검토한다면 필요한 전력과 용수, 층고, 하중, 크레인 설치 가능성, 원재료 반입 동선과 완제품 출하 동선을 구체적으로 확인해야 합니다. 기존 시설을 그대로 사용할 수 있다는 전제만으로 입찰가를 정하기보다 보수비와 설비 교체비를 별도로 산정하는 것이 필요합니다.

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점유 관계도 주의 깊게 살펴야 합니다. 매각물건명세서 원문에는 상평동 55-85의 사무실 및 야적장 66㎡에 관한 점유 내용과 상가건물 임대차 현황 일부가 나타납니다. 사업자등록 신청일은 2010년 2월 3일, 신고 면적은 132㎡로 기재되어 있으나 제공된 자료만으로 보증금, 차임, 확정일자, 실제 점유 범위와 대항력 성립 여부를 확정하기 어렵습니다. 임차인 정경수가 2026년 3월 12일과 13일 자로 권리신고 및 배당요구 철회서를 제출했다는 내용도 확인됩니다. 철회의 정확한 대상과 법적 효과는 해당 서류 원문과 배당요구 종기, 사업자등록 및 점유 현황을 함께 검토해야 합니다.

권리분석에서는 등기부의 접수 순서와 말소기준권리를 먼저 특정해야 합니다. 제공된 자료에는 매각으로 소멸되지 않는 권리의 구체적인 내용이 완전하게 표시되어 있지 않습니다. 따라서 근저당권, 압류, 가압류, 지상권, 공장저당 목록과 임차권의 선후관계를 최신 등기사항증명서로 확인해야 합니다. 2026년 2월 27일 근저당권자가 매각기일 연기신청을 제출한 이력도 있으므로 재진행 경위와 이후 제출된 문건을 사건기록에서 살펴보는 것이 필요합니다.

명도 난이도 역시 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 공장 운영 주체와 부동산 소유자, 임차인, 기계 사용자가 서로 다를 가능성을 확인하고 각 토지와 건물의 실제 점유자를 조사해야 합니다. 야적 물품, 원재료, 폐기물 및 매각 대상이 아닌 동산이 남아 있다면 인도 협의와 처리 비용이 발생할 수 있습니다. 관리비, 전기료, 수도료, 산업단지 부담금 등의 체납 여부도 관계 기관과 관리 주체를 통해 확인해야 합니다.

경매 진행 중에는 채무 변제나 대위변제, 취하, 매각기일 변경, 새로운 권리신고 등으로 권리관계가 달라질 수 있습니다. 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리와 인수권리, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 공개된 요약 자료에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건기록을 전문가와 함께 검토하고 상담받는 것이 필요합니다.

입찰 전에는 입찰보증금과 제출서류를 확인하고 법인 입찰 시 법인등기사항증명서, 대표자 자격 및 대리 입찰 서류를 준비해야 합니다. 공장 취득에 필요한 자금뿐 아니라 취득세, 등기비용, 명도비용, 시설 보수비, 멸실 건물 정리비, 기계 점검비까지 포함해 총투입비용을 계산해야 합니다. 최저가가 감정가의 약 36% 수준이라는 사실만으로 경제성을 판단할 수 없으며, 감정 시점과 현재 상태의 차이를 현장조사로 보완해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 사건 서류 검토와 현장 확인을 바탕으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태, 기일 변경 여부를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.