부산 금정구 장전동 입지검토 토지경매 2025타경22713

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부산 금정구 장전동 입지검토 토지경매 2025타경22713

경매컨설팅 2026. 8. 13. 11:33

사건개요

사건번호: 2025타경22713

관할법원: 부산지방법원

물건종류: 주택

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 74-40

감정가: 516,268,820원

최저가: 361,388,000원

매각기일: 2026년 8월 21일 금요일 10시

진행상태: 1회 유찰, 감정가의 70%

이번 물건은 부산광역시 금정구 장전동 74-40에 있는 2층 주택입니다. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함되는 조건입니다. 감정가는 516,268,820원이고, 1회 유찰된 뒤 최저입찰금액은 361,388,000원으로 정해졌습니다. 입찰은 부산지방법원에서 진행될 예정입니다.

토지면적은 49.01평으로 제시되어 있습니다. 토지는 북쪽으로 낮아지는 완경사지에 자리하며, 자체 지반은 평탄하게 조성된 세장형 토지로 조사되었습니다. 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 세장형 토지는 폭과 깊이, 건물 배치, 주차 공간, 차량 접근 방식에 따라 활용성이 달라질 수 있으므로 지적도와 현장 경계를 함께 살펴봐야 합니다.

전체 건물면적은 원문상 58.58평으로 표시되어 있으나, 공부상 면적과 현장 실측면적에는 차이가 있습니다. 목록 2 건물의 공부상 면적은 1층 89.16㎡, 2층 75.8㎡입니다. 반면 현장조사에서 확인한 면적은 1층 110.99㎡, 2층 88.72㎡로 기재되어 있습니다. 입찰자는 건축물대장, 등기사항증명서, 감정평가서에 표시된 면적을 서로 대조하고 면적 차이가 생긴 원인을 확인해야 합니다.

제시외 건물은 원문에 여러 면적으로 나뉘어 기재되어 있으며 보일러실과 다용도실도 포함된 것으로 보입니다. 일괄매각 조건에 제시외 건물이 포함된다고 명시되어 있지만, 각 시설의 정확한 위치와 구조, 평가 포함 범위, 소유관계는 감정평가서의 도면과 현황 사진을 통해 다시 확인할 필요가 있습니다. 제시외 부분이 건축법상 적법한 시설인지도 별도로 점검해야 합니다.

공부상 용도는 단독주택 4가구로 등재되어 있으나 실제 이용 상태는 이와 다릅니다. 원문에는 1층 7세대, 2층 3세대로 대수선하여 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 한편 현황조사 내용에는 1층 6실인 101호, 102호, 104호, 105호, 106호, 107호와 2층 3실인 201호, 202호, 203호가 있다고 적혀 있습니다. 자료에 따라 1층 세대 또는 실의 수가 일치하지 않으므로 현장 방문을 통해 실제 출입문, 호실 표시, 내부 구획과 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.

이 건물은 2015년 8월 31일 대수선에 따른 세대 증설을 이유로 위반건축물에 등재된 것으로 확인됩니다. 위반 내용의 시정 가능 여부와 원상복구 범위, 현재까지의 이행강제금 부과 내역, 향후 반복 부과 가능성은 관할 금정구청 담당 부서에 문의해야 합니다. 위반건축물이라는 사실만으로 비용이나 처리 결과를 단정할 수 없으며, 건축사 등 관련 전문가를 통해 합법화 또는 시정 가능성을 검토하는 것이 안전합니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

입지 확인에서는 장전동 생활권과 대상지까지의 실제 이동 경로를 살펴볼 필요가 있습니다. 원문에는 인접 도로의 폭, 도로와 토지의 접면 상태, 차량 진입 가능 여부가 구체적으로 제시되지 않았습니다. 현장에서 진입로 폭과 경사, 계단 유무, 차량 통행과 주차 가능 여부를 확인하고 지적도상 도로와 현황도로가 일치하는지도 살펴봐야 합니다. 대중교통, 편의시설, 교육시설과의 거리는 지도상의 직선거리보다 실제 보행 동선을 기준으로 판단하는 편이 적절합니다.

권리관계는 등기사항증명서의 접수 순서와 채권액을 바탕으로 말소기준권리 후보를 먼저 특정해야 합니다. 이후 근저당권, 압류, 가압류, 전세권 등 각 권리의 매각 후 소멸 여부와 인수 가능성을 검토해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 권리와 지상권에 관한 구체적인 내용이 충분히 표시되어 있지 않으므로, 해당 항목이 비어 있다는 이유만으로 인수 권리가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

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특히 여러 호실로 구획해 사용 중인 만큼 임차인과 점유자 조사가 중요합니다. 전입세대확인서, 주민등록 전입 내역, 확정일자와 임대차정보, 현황조사서, 매각물건명세서를 서로 비교해야 합니다. 각 점유자의 전입일, 점유 개시일, 보증금, 배당요구 여부와 대항력 성립 가능성을 개별적으로 살펴야 하며, 현황조사에 나타나지 않은 점유자가 있는지도 방문을 통해 확인해야 합니다. 명도 난이도와 예상 기간은 자료 확인 전 단정할 수 없으므로 전문가의 개별 검토가 필요합니다.

입찰 전에는 최저입찰금액만 볼 것이 아니라 취득 이후 발생할 수 있는 비용까지 검토해야 합니다. 취득세와 등기비용, 체납 관리비 또는 공과금 관련 분쟁 가능성, 위반 부분의 시정비용, 내부 보수비용, 폐기물 처리비용 등을 조사해야 합니다. 여러 호실의 전기·수도·가스 계량기가 분리되어 있는지, 누수나 균열, 결로, 보일러 상태에 문제가 없는지도 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.

경매 절차 중 채무 변제나 대위변제, 취하, 변경, 정지 등으로 권리관계와 진행 일정이 달라질 수 있습니다. 낙찰 이후에도 잔금납부나 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성을 배제할 수 없습니다. 원문만으로는 말소기준권리, 임차인·점유자, 미납 관리비와 공과금, 명도 문제, 대위변제나 권리변동을 전부 파악하기 어렵습니다. 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 기준으로 전문가의 검토와 상담을 거쳐 판단하시기 바랍니다.

입찰표 작성 시 사건번호와 입찰금액, 보증금액을 정확히 기재하고 법원이 정한 입찰보증금과 제출서류를 확인해야 합니다. 대리입찰이나 법인입찰은 필요한 위임장과 인감 관련 서류가 달라질 수 있습니다. 매각기일 또는 최저가가 변경될 가능성도 있으므로 입찰 당일 법원 공고를 다시 확인하는 것이 필요합니다.