광주 북구 연제동 물류동선 공장경매 2025타경3126

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광주 북구 연제동 물류동선 공장경매 2025타경3126

경매컨설팅 2026. 8. 13. 13:12

사건개요

사건번호: 2025타경3126

관할법원: 광주지방법원

물건종류: 아파트형공장

소재지: 광주광역시 북구 연제동 1038-6 첨단리채비즈타워 10층

감정가: 625,000,000원

최저가: 437,500,000원

매각기일: 2026년 8월 21일 금요일 09시 55분

진행상태: 재진행, 1회 유찰, 감정가의 70%

이번 물건은 광주광역시 북구 연제동 첨단리채비즈타워지식산업센터 10층에 위치한 아파트형공장입니다. 원문에는 에이-1002호가 소재지로 표시되어 있으나, 현황조사와 감정평가 관련 내용에는 목록 1과 목록 2, 1002호와 1003호가 함께 언급됩니다. 두 호실은 벽체 구분 없이 공동으로 사용된 것으로 조사됐으므로 실제 매각 대상의 동·층·호수와 각 목록의 표시를 매각물건명세서에서 정확히 대조해야 합니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다. 원문상 전체 토지면적은 21.02평, 전체 건물면적은 54.88평이며, 세부 면적으로 토지 6.93평과 14.09평, 건물 18.10평과 36.78평이 기재되어 있습니다. 이를 합산하면 원문에 표시된 전체 면적과 일치합니다. 다만 입찰자는 각 목록별 대지권 비율, 전유부분 면적, 공용부분 포함 여부를 등기사항증명서와 집합건축물대장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

감정가는 6억2,500만원이고 최저매각가격은 4억3,750만원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 재진행되는 일정으로 표시되어 있습니다. 최저가는 예상 낙찰가나 적정 매입가를 의미하지 않습니다. 입찰가격을 정할 때에는 동일 건물과 주변 지식산업센터의 실제 거래사례, 현재 매물, 관리비 수준, 공실 기간, 내부 원상복구 비용을 별도로 조사해야 합니다.

입지 확인에서는 건물의 차량 출입 동선과 주차 여건, 화물 상하차 가능 여부, 승강기 규격, 층별 허용 하중을 점검하는 것이 중요합니다. 아파트형공장은 업종에 따라 전력 용량, 소음과 진동 제한, 환기 및 소방시설 조건이 실제 사용 가능성을 좌우할 수 있습니다. 희망 업종이 해당 지식산업센터에 입주할 수 있는지는 관리규약과 관계 법령, 관할 행정기관을 통해 확인해야 합니다. 원문에는 역세권, 산업단지 접근성, 주요 도로와의 거리 등에 관한 구체적인 근거가 없으므로 현장 답사를 통해 이동 편의성과 주변 업무 환경을 살펴보는 편이 안전합니다.

감정서에 따르면 목록 1과 목록 2는 경계 구분 없이 일체로 이용 중이지만 건축물현황도에 따라 경계를 특정할 수 있을 것으로 판단된다고 기재되어 있습니다. 이는 현재 내부 상태와 공부상 구획이 다를 가능성을 보여주는 부분입니다. 호실별 벽체를 다시 설치해야 하는지, 소방시설과 전기설비를 분리해야 하는지, 공사에 관리사무소나 관계 기관의 승인이 필요한지 확인해야 합니다. 예상되는 구획 복원비와 설비 분리비도 입찰가 산정에 반영할 항목입니다.

2025년 5월 27일 현황조사에서는 강제 개문 후 내부를 확인했으며 당시 공실 상태였다고 기재되어 있습니다. 관리사무소는 약 17개월에서 18개월 전부터 공실이었다고 답변한 것으로 나타납니다. 다만 현황조사 이후 매각기일까지 점유 상태가 달라질 수 있으므로 공실이라는 과거 조사 결과만으로 현재 인도 상황을 단정해서는 안 됩니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

상가임대차현황서에는 주식회사 씨엔엘이엔지가 등재된 것으로 보이지만 실제 점유 여부와 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 주민등록 열람상 전입자는 없다고 조사됐으나 아파트형공장은 사업자등록과 실제 영업 또는 물품 적치 여부가 더 중요한 확인 대상이 될 수 있습니다. 법원 기록의 임대차 조사 내용, 사업자등록 현황, 현장 출입 상태를 함께 검토하고 법인이나 관계인의 점유 가능성도 확인해야 합니다.

관리비 관련 사항도 주의가 필요합니다. 현황조사보고서에는 전용부분인 전기세 미납액이 목록 1은 3,622,320원, 목록 2는 6,196,890원이라고 적혀 있습니다. 다른 조사 문구에는 1002호 관련 미납액으로 6,196,890원이 표시되어 있어 목록과 호실의 대응 관계를 원문 서류로 재확인해야 합니다. 조사일 이후 추가 관리비가 발생했을 가능성도 있으므로 입찰 직전 관리사무소에서 공용부분과 전용부분을 나누어 최신 미납 내역을 확인하고, 낙찰자가 부담할 수 있는 범위는 법률 검토를 거치는 것이 좋습니다.

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권리관계는 제공된 요약만으로 말소기준권리와 인수되는 권리의 유무를 확정하기 어렵습니다. 등기사항증명서의 접수 순서와 채권최고액, 압류·가압류·근저당권, 경매개시결정등기를 대조하고 매각물건명세서의 최선순위 설정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권 항목도 최신 법원 서류에서 다시 살펴봐야 합니다.

특히 낙찰 이후에도 매각허가 절차나 이해관계인의 항고 등으로 소유권이전이 지연될 수 있습니다. 매각기일 전 대위변제나 취하, 변제에 따른 권리변동이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리, 임차인과 점유자, 관리비, 명도 및 내부 경계 문제는 제공된 자료에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 경매 전문가와 법률 전문가의 검토와 상담이 필요합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 최신 서류와 현장 상태를 확인하기 전에는 단정할 수 없습니다.

입찰 전에는 사건기록 열람과 함께 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 건축물현황도를 서로 대조해야 합니다. 1002호와 1003호의 일괄매각 범위, 공부상 경계, 내부 벽체 유무, 출입문과 전기계량기 구성도 현장에서 확인하는 것이 필요합니다. 공실 기간이 길었던 만큼 누수, 결로, 냉난방기 작동, 전기와 급배수 시설, 창호, 바닥 및 천장 상태도 살펴봐야 합니다.

입찰 당일에는 광주지방법원의 입찰 장소와 마감시간, 보증금 액수와 납부 방법을 확인하고 신분증, 도장, 입찰표 등 필요한 서류를 준비해야 합니다. 법인 명의나 대리 입찰은 추가 서류가 요구될 수 있습니다. 재진행 사건은 일정이나 최저가가 변경될 수 있으므로 법원 공고를 기준으로 최종 일정을 다시 확인해야 합니다.