사건개요
사건번호: 2025타경22554
관할법원: 부산지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 부산광역시 금정구 청룡동 33-4 동산오차드힐 지하1층 비-16호
감정가: 2,819,000,000원
최저가: 1,973,300,000원
매각기일: 2026.08.21 10:00
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 부산광역시 금정구 청룡동 동산오차드힐 내 근린상가로 확인됩니다. 원문에는 지하1층 비-16호로 표시되어 있으며, 토지 152.92평과 건물 532.03평 규모의 토지 및 건물 일괄매각 물건입니다. 감정가는 2,819,000,000원, 최저입찰금액은 1,973,300,000원으로 기재되어 있고, 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 다음 매각기일이 진행될 예정입니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 11층 건물 내 일부 구분상가로 조사되어 있습니다. 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지와 화강석 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창 구조로 기재되어 있습니다. 다만 원문 상세에는 지하1층 비-16호 표시와 함께 제2층 2-1호 외 2개호라는 표현도 함께 나타나므로, 실제 매각 대상 호수와 층별 위치는 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장을 대조해 확인해야 합니다.
이용상태와 관련해서는 현황상 남녀 사우나 및 실내 테니스장으로 조사된 부분이 있고, 사우나 운영에 필요한 온수보일러, 연수기, 워터히트펌프, 물탱크, 각종 배관 등 관련 설비가 평가에 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 또한 조약돌사우나 내 좌욕실 약 10평이라는 점유 또는 용도 관련 내용도 보입니다. 일반적인 공실 상가와 달리 내부 설비, 배관, 기계장치, 영업 관련 시설이 포함될 수 있는 물건이므로 현장 확인의 중요도가 높습니다.
토지는 남동하향 경사지대 안의 부정형 토지로, 지반을 평탄하게 조성해 공동주택 및 판매, 영업시설 부지로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다. 상가 물건은 단순 면적만으로 판단하기보다 실제 출입 동선, 주차 가능 여부, 지하층 접근성, 계단과 승강기 이용 편의, 건물 내 다른 업종 구성, 주변 거주 배후수요를 함께 살펴야 합니다. 특히 사우나나 운동시설 성격의 대형 면적 상가는 향후 직접 운영, 임대, 용도 변경 가능성에 따라 검토 방향이 크게 달라질 수 있습니다.
입지 확인 포인트는 금정구 청룡동이라는 생활권과 건물 내부 상권의 실사용 가능성입니다. 원문만으로는 역세권 여부, 대로변 노출도, 유동인구, 영업 가시성 같은 세부 입지 조건이 확정되어 있지 않습니다. 따라서 현장에서는 실제 간판 노출, 진입로, 지하층 체감 접근성, 주변 상가 공실률, 기존 이용객 동선, 관리 상태를 직접 확인하는 것이 필요합니다. 상가투자 관점에서는 인근 임대료나 매매 사례를 참고하되, 확인되지 않은 수익률을 전제로 입찰가를 정하는 방식은 피해야 합니다.
소재지 지도
권리관계에서는 상가건물임대차현황서에 해당사항 없음으로 표시된 내용이 보이지만, 동시에 임대관계는 미상으로 기재된 부분도 있습니다. 이처럼 자료상 표현이 완전히 일치하지 않는 경우에는 임차인 존재 여부, 사업자등록 여부, 확정일자, 점유자 현황, 보증금 주장 가능성, 배당요구 여부를 반드시 다시 확인해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리나 지상권 관련 항목도 원문상 별도 구체 내용이 충분히 드러나지 않으므로, 등기부와 법원 서류를 기준으로 말소기준권리 및 인수 가능 권리를 전문가와 함께 검토하는 편이 안전합니다.
입찰 전에는 감정평가서에 포함된 설비의 실제 작동 여부와 소유관계도 점검해야 합니다. 사우나 관련 설비는 철거 비용, 수리 비용, 노후도, 법정 검사 또는 인허가와 연결될 수 있습니다. 실내 테니스장으로 이용된 공간이라면 천장고, 바닥 상태, 환기, 방수, 배수, 전기 용량도 확인 대상입니다. 기존 업종을 이어갈 수 있는지, 다른 업종으로 전환할 수 있는지, 관리단 규약상 제한이 있는지까지 확인해야 입찰 후 활용 계획을 현실적으로 세울 수 있습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 매각기일 전까지 대위변제, 취하, 변경, 연기, 권리변동이 생길 수 있고, 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성도 있습니다. 말소기준권리의 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 공용부분 부담금, 명도 협의, 내부 시설물 소유권은 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 영업시설이었던 상가는 점유 형태와 시설물 귀속 문제에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 전문가 검토와 상담을 거쳐야 합니다.
이 물건은 감정가 대비 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다, 대형 근린상가의 운영 가능성과 관리비 부담, 공실 리스크, 시설 교체 비용, 임대 수요를 함께 계산해야 합니다. 토지 및 건물 일괄매각이라는 점은 장점이 될 수 있지만, 실제 매각 대상 범위와 부속 설비 포함 여부가 명확해야 합니다. 원문에는 일부 공간이 합판 등으로 막힌 상태로 내부 확인이 어려웠다는 내용도 있으므로, 내부 미확인 구간은 비용 추정에서 보수적으로 반영하는 것이 좋습니다.
입찰 준비 단계에서는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 관리비 내역을 순서대로 대조해 보시기 바랍니다. 또한 관할 경매계 열람과 현장 답사를 통해 실제 점유자, 관리사무소 확인 사항, 건물 내 영업 분위기, 주변 공실 상황을 확인해야 합니다. 상가 경매는 낙찰가보다 낙찰 후 비용과 활용성이 더 중요할 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 검토, 명도 상담 등 실무 중심의 상담을 진행합니다. 본 글은 제공된 원문 정보를 바탕으로 정리한 참고용 설명이며, 실제 입찰 판단은 최신 법원 서류와 현장 상태 확인 후 결정해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 지역, 물건 종류, 목적에 맞춰 별도 검토를 받아보실 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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