전남 여수시 묘도동 대지활용 토지경매 2024타경63199

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전남 여수시 묘도동 대지활용 토지경매 2024타경63199

경매컨설팅 2026. 8. 13. 20:01

사건개요

사건번호: 2024타경63199

관할법원: 광주지방법원 순천지원

물건종류: 임야

소재지: 전라남도 여수시 묘도동 산113-1

감정가: 674,381,500원

최저가: 98,999,000원

매각기일: 2026.08.24. 10:00

진행상태: 8회 유찰, 감정가의 약 15%

이번 물건은 전라남도 여수시 묘도동 산113-1에 있는 임야입니다. 법원 경매 사건번호는 2024타경63199이며, 광주지방법원 순천지원에서 토지만 매각하는 사건으로 확인됩니다. 원문에 표시된 토지면적은 5,682.46평이며, 별도의 건물면적은 기재되어 있지 않습니다.

감정가는 674,381,500원이고 최저입찰금액은 98,999,000원입니다. 원문상 8회 유찰되어 최저가가 감정가의 약 15% 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 유찰 횟수가 많고 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 토지의 활용성이나 경제성이 높다고 판단해서는 안 됩니다. 반복 유찰의 원인이 지형, 접근성, 법적 제한, 경계 문제 또는 수요 부족에 있는지 먼저 살펴봐야 합니다.

감정평가 내용에 따르면 대상 토지는 사다리형에 가까운 형태이며 급경사를 이루는 임야입니다. 소나무와 활잡목 등이 자생하는 자연림 상태로 조사되었습니다. 평탄한 토지와 비교하면 현황 측량, 벌목, 토목공사, 배수시설 설치 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 경사도에 따라 실제 이용 가능한 면적이 공부상 면적보다 제한적으로 느껴질 가능성도 있으므로 지표의 높낮이와 절개 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.

원문에는 인접 도로 상태에 관한 구체적인 설명이 제시되지 않았습니다. 따라서 차량 진입 가능 여부, 현황도로의 폭, 포장 상태, 도로와 토지 사이의 고저 차이, 타인 소유 토지 통과 여부를 직접 조사할 필요가 있습니다. 지적도상 도로에 접해 있더라도 실제 통행이 어렵거나 경계가 불명확할 수 있고, 반대로 현황 통로가 있더라도 법적으로 사용 권원이 확보되지 않았을 수 있습니다.

입지 확인 시에는 묘도동 내 정확한 위치와 주변 토지 이용 상태부터 확인하는 것이 좋습니다. 지도상 거리만 살피지 말고 진입 경로, 인접 필지의 이용 형태, 송전시설이나 분묘의 존재 가능성, 우천 시 배수 상태도 함께 점검해야 합니다. 원문에는 바다 조망, 산업단지 접근성, 개발계획과 같은 사항이 확인되지 않으므로 이를 전제로 입찰가를 정하는 것은 적절하지 않습니다.

토지이용계획 및 제한상태에 관한 구체적인 내용도 제공된 원문에서는 확인하기 어렵습니다. 토지이용계획확인원을 새로 발급받아 용도지역·용도지구·용도구역과 산지 관련 규제를 확인해야 합니다. 임야는 산지전용허가 또는 신고 가능 여부, 보전산지 해당 여부, 경사도와 표고, 입목 상태 등에 따라 활용 범위가 달라질 수 있습니다. 농막, 창고, 주택, 야영장 등 특정 용도를 염두에 두고 있다면 허가 가능성을 관할 행정기관에 사전 문의해야 합니다.

지목이 임야라는 점만으로 건축이나 개발이 가능한 것은 아닙니다. 토지 형질변경, 벌목, 진입로 개설, 전기·상하수도 연결에 필요한 절차와 비용을 각각 확인해야 합니다. 토지 경계가 현장에서 명확하지 않다면 지적측량 비용도 고려해야 하며, 면적이 넓은 급경사 임야는 경계 확인에 상당한 시간이 필요할 수 있습니다.

권리관계는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 서로 대조해야 합니다. 제공된 자료에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권의 구체적인 내용이 나타나지 않습니다. 기재가 비어 있다는 이유만으로 인수할 권리가 전혀 없다고 단정해서는 안 되며, 말소기준권리와 각 권리의 설정 순위, 압류·가압류·근저당권 등의 소멸 여부를 최신 서류로 확인해야 합니다.

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임야에서는 법정지상권뿐 아니라 분묘기지권 성립 가능성도 중요한 점검 대상입니다. 수목으로 시야가 가려져 있으면 분묘나 시설물을 현장 방문만으로 모두 발견하기 어려울 수 있습니다. 항공사진과 지적도, 현황조사 자료를 함께 살피고 가능하면 토지 경계를 따라 직접 확인하는 것이 좋습니다. 인접 토지 소유자나 실제 이용자가 있는지도 조사해야 합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차 중 이의 제기나 잔금 납부 문제 등으로 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성이 있고, 매각기일까지 대위변제나 권리변동이 생길 수도 있습니다. 말소기준권리, 임차인·점유자, 미납 관리비, 명도 문제는 현재 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 토지라 하더라도 경작자나 시설물 사용자, 분묘 관계인 등 점유 문제가 발생할 수 있으므로 전문가의 서류 검토와 상담을 거쳐야 합니다.

입찰 전에는 법원에 비치되거나 공개된 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 다시 열람해야 합니다. 매각 대상 필지와 면적이 일치하는지, 지분매각이 아닌지, 특별매각조건이나 보증금 변경 사항이 없는지도 확인할 필요가 있습니다. 입찰보증금 액수와 제출 서류는 해당 경매계 기준에 맞춰 준비해야 합니다.

현장에서는 경사도, 토질, 배수, 낙석이나 산사태 위험 요소, 수목 분포, 분묘 및 무단 시설물 존재 여부를 확인해야 합니다. 도로에서 대상 토지까지 실제로 이동해 보고 차량 통행과 장비 진입이 가능한지도 살펴보는 편이 안전합니다. 토목공사나 산지전용을 계획한다면 관련 업체의 현장 견적과 행정기관의 인허가 검토 결과를 입찰금액 산정에 반영해야 합니다.

최저가 98,999,000원은 낙찰 후 필요한 취득세, 등기비용, 측량비, 벌목비, 토목비와 명도 또는 점유 정리 비용을 포함한 금액이 아닙니다. 단순히 감정가 대비 비율만 보고 접근하지 말고 예상되는 부대비용과 활용 제한을 함께 계산해야 합니다. 감정평가 기준일 이후 현황이나 주변 여건이 달라졌을 가능성도 있으므로 현재 상태를 기준으로 판단해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 사건 자료와 현장 확인 내용을 토대로 입찰 준비에 필요한 점검 사항을 안내합니다. 핵심 권리관계와 명도 난이도는 제공된 자료만으로 단정할 수 없으며, 최신 법원 서류와 현장조사를 바탕으로 전문가 확인이 필요합니다.