부산 금정구 남산동 주거입지 다가구주택경매 2025타경22562

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부산 금정구 남산동 주거입지 다가구주택경매 2025타경22562

경매컨설팅 2026. 8. 13. 21:46

사건개요

사건번호: 2025타경22562

관할법원: 부산지방법원

물건종류: 근린주택

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 987-1

감정가: 3,681,204,000원

최저가: 2,576,843,000원

매각기일: 2026년 8월 21일 금요일 10시

진행상태: 1회 유찰, 감정가의 70%

이번 물건은 부산광역시 금정구 남산동에 있는 근린주택으로, 토지와 건물이 함께 매각되는 일괄매각 사건입니다. 감정가는 36억8,120만4,000원이며 한 차례 유찰된 뒤 최저입찰금액은 25억7,684만3,000원으로 정해졌습니다. 유찰에 따른 가격 변화만 보고 접근하기보다는 건물의 실제 이용 상태와 임대차관계, 증축 부분, 점유 현황을 함께 살펴야 하는 물건입니다.

토지면적은 합계 175.42평이고 건물면적은 221.21평으로 기재되어 있습니다. 토지는 2필지로 구성되며 공부상 일단지로 등재되어 하나의 토지처럼 평가되었습니다. 감정평가 자료에서는 동하향 및 북하향 경사지대에 조성된 사다리형 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중인 것으로 조사했습니다. 경사지에 자리한 만큼 차량 접근 방식, 건물 출입 동선, 배수 상태, 옹벽이나 축대의 설치 여부와 유지 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕의 지하 1층부터 지상 4층 규모입니다. 사용승인일은 1991년 10월 8일이며, 2023년에 증축과 내·외부 수리가 이루어진 것으로 조사되었습니다. 감정평가서에는 경과연수와 비교해 현상 및 관리 상태가 양호한 편이라고 기재되어 있으나, 이는 감정평가 당시의 판단입니다. 입찰 전에는 누수, 균열, 방수, 전기와 소방설비, 승강기 유무, 냉난방설비 및 각 층 마감 상태를 별도로 살펴보는 것이 좋습니다.

건물은 주상용으로 이용 중인 것으로 조사되었고, 반지하에는 창고와 다용도실 등이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 현황조사 당시 반지하 창고에는 진공청소기 등 건물 관리용품이 있었으며, 2층 상가는 내부공사가 끝나지 않은 상태로 인테리어 자재 등이 놓여 있었습니다. 미완성 공사의 범위와 추가 공사비는 공개된 내용만으로 산정하기 어려우므로 전기·배관·소방 공정의 진행 정도와 공사 중단 사유를 현장에서 확인해야 합니다.

이 사건에서 특히 살펴볼 부분은 증축 이후 면적과 소재지 표기의 정리 과정입니다. 원래 제시목록의 면적에는 2023년 증축으로 변경된 면적이 반영되지 않아 일반건축물대장 및 실제 면적과 차이가 있었고, 감정평가는 일반건축물대장과 현황 면적을 기준으로 이루어졌습니다. 다만 원문에는 목록 3의 증축등기가 완료되어 현재 공부와 등기상 면적이 일치한다고 기재되어 있습니다. 입찰자는 최신 등기사항증명서와 일반건축물대장, 건축물현황도, 감정평가서의 면적을 서로 대조해 최종 상태를 확인해야 합니다.

제시목록상 소재지는 남산동 987-2로 기재된 부분이 있으나, 현황과 일반건축물대장상 소재지는 남산동 987-1 및 987-2로 조사되었습니다. 두 필지의 경계와 건물 배치, 도로 접면, 주차 공간, 출입구가 어느 필지에 걸쳐 있는지 확인하는 과정이 필요합니다. 감정평가서의 토지 및 건물 배치도와 지적도, 토지이용계획확인서를 함께 검토하면 실제 활용 범위를 파악하는 데 도움이 됩니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

입지 확인에서는 단순히 금정구 남산동이라는 주소만 볼 것이 아니라 현장까지의 도로 폭과 차량 진입 여건, 대중교통 접근성, 주변 상권과 주거 밀도, 주차 가능 대수 등을 구체적으로 조사해야 합니다. 원문에는 인접 도로의 상세 내용과 역세권 여부가 명확히 제시되지 않았으므로 이를 단정하기 어렵습니다. 근린주택의 상가 부분은 층별 가시성과 접근성이 임대 조건에 영향을 줄 수 있고, 주거 또는 업무 공간은 채광과 소음, 내부 동선이 중요하므로 시간대를 달리해 현장을 보는 편이 안전합니다.

임대차와 점유관계도 핵심 확인 대상입니다. 현황조사 당시 3층에서 만난 관계자는 주식회사 브로넷이 건물 3층 전부를 임차해 점유하고 있다고 진술했습니다. 상가건물임대차현황서에는 사단법인 부산디지털혁신네트워크, 주식회사 브로넷, 박영심이 각각 등재된 것으로 기재되어 있습니다. 다만 등재 사실만으로 각 임차인의 대항력과 우선변제권, 실제 점유 범위, 보증금과 차임, 배당 여부를 판단할 수는 없습니다.

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입찰 전에는 매각물건명세서에 표시된 임차인의 전입 또는 사업자등록 신청일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현장에서는 각 층의 상호와 출입 흔적, 우편물, 내부 사용 상태를 살피고 임대차계약서 제출 여부도 점검해야 합니다. 점유자가 여러 명이거나 공부상 용도와 실제 사용 형태가 다르면 인도 협의와 명도 절차에 시간이 걸릴 수 있습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 현재 제공된 자료만으로 단정할 수 없으므로 관련 서류를 갖춘 뒤 전문가의 확인을 받는 것이 필요합니다.

권리관계에서는 최신 등기사항증명서를 기준으로 말소기준권리를 먼저 특정하고, 근저당권·압류·가압류·전세권·임차권등기 등 각 권리의 설정 순서와 매각 후 인수 여부를 검토해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 권리의 구체적인 내용이 충분히 나타나지 않습니다. 법정지상권 성립 가능성, 토지와 건물의 소유관계, 별도등기 및 건축법상 위반사항도 최신 자료로 다시 확인해야 합니다.

경매 진행 중 채무 변제나 대위변제, 취하, 변경, 정지 등으로 권리관계와 매각 일정이 달라질 수 있습니다. 낙찰 후에도 서류 보완이나 이해관계인의 이의 제기 등으로 소유권이전이 지연될 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인·점유자 현황, 미납 관리비와 공과금, 시설물 인수 범위, 명도 협의 조건 역시 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 말소기준권리와 인수권리, 배당관계, 대위변제 가능성을 전문가와 검토하고 필요한 경우 법원 경매계 및 관리 주체를 통해 사실관계를 확인해야 합니다.

입찰금액을 정할 때는 최저가 외에도 취득세와 등기비용, 명도비용, 미완성 내부공사 및 시설 보수비를 함께 고려해야 합니다. 2023년 증축과 수리가 이루어진 건물이므로 증축 부분의 사용승인 및 등기 완료 여부뿐 아니라 소방·주차·구조 관련 기준 충족 여부를 관계 공부에서 확인하는 것이 좋습니다. 현장조사가 제한될 경우 외관에서 확인한 내용만으로 내부 상태를 추정하지 말고 보수비에 충분한 여유를 두어야 합니다.

입찰 당일에는 부산지방법원의 입찰 장소와 시간을 다시 확인하고, 입찰보증금과 신분증 등 준비물을 갖춰야 합니다. 법인 입찰이나 대리 입찰은 필요한 서류가 달라질 수 있으므로 사전에 담당 경매계에 확인해야 합니다. 최저입찰금액과 보증금 액수, 매각기일 변경 여부도 입찰표 작성 전에 다시 점검하시기 바랍니다.

주식회사 제이옥션은 공개된 경매 자료를 바탕으로 물건 검토와 상담을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 다만 최종 입찰 판단은 최신 법원 서류와 현장조사 결과를 기준으로 해야 하며, 매각기일 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.