사건개요
사건번호: 2024타경113672
관할법원: 부산지방법원 부산동부지원
물건종류: 임야
소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 용소리 산151
감정가: 1,711,029,000원
최저가: 410,818,000원
매각기일: 2026년 8월 24일 월요일 10시
진행상태: 4회 유찰, 감정가의 24% 수준
이번 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 용소리 산151에 자리한 임야입니다. 토지만 매각되는 사건이며, 원문에 기재된 토지면적은 7,289.95평입니다. 제곱미터로 환산하면 약 24,099㎡ 수준이지만 실제 입찰 판단에는 토지대장, 임야도와 매각 대상 목록에 기재된 공식 면적을 기준으로 삼아야 합니다.
감정가는 17억 1,102만 9,000원이고 4회 유찰을 거쳐 최저입찰금액은 4억 1,081만 8,000원까지 내려왔습니다. 최저가는 감정가의 약 24% 수준입니다. 유찰이 여러 차례 진행됐다는 사실만으로 토지가 저평가됐다고 단정할 수는 없습니다. 임야는 경사도, 도로 조건, 개발행위 가능성, 산지 규제, 경계 확인 비용 등에 따라 활용성과 적정 가격이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
감정평가 자료에는 이 토지가 부정형 경사지이며 자연림 등의 상태로 이용되고 있다고 기재돼 있습니다. 평탄한 대지나 즉시 이용 가능한 전원주택 부지가 아니라 현재 상태가 자연림인 경사지 임야라는 점을 전제로 검토해야 합니다. 현장에서는 전체적인 경사 방향과 급경사 구간, 암반이나 계곡의 존재, 토사 유실 흔적, 배수 상태, 인접 토지와의 높이 차이를 확인할 필요가 있습니다.
토지의 형태가 부정형이면 실제로 활용할 수 있는 면적이 등기상 면적보다 제한될 수 있습니다. 특히 경계가 복잡하거나 경사가 심한 부분이 많다면 건축이나 시설 설치를 위한 절토·성토 비용이 커질 수 있습니다. 따라서 단순히 평당 최저가만 계산하기보다 유효면적, 공사 접근성, 토목비와 측량비 등을 함께 검토하는 편이 타당합니다.
원문에는 인접 도로 상태에 관한 구체적인 설명이 확인되지 않습니다. 지적도상 도로와 현황 도로가 일치하는지, 차량 진입이 가능한지, 진입로가 타인 소유 토지를 통과하는지 확인해야 합니다. 맹지 여부와 도로 폭, 도로의 법적 성격은 임야 활용 가능성과 가치에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 답사와 관련 공부 확인이 필요합니다.
입지 확인에서는 용소리 일대의 실제 접근 경로와 주변 토지 이용 현황을 살펴봐야 합니다. 지도상 직선거리만으로 접근성을 판단하지 말고 현장까지 연결되는 도로의 폭과 포장 상태, 교행 가능 여부, 우천 시 통행 여건을 확인하는 것이 좋습니다. 인근에 주택, 농경지, 공장 또는 임야가 어떻게 분포하는지도 함께 살펴야 해당 토지의 현실적인 이용 방향을 판단할 수 있습니다.
토지이용계획 및 제한 상태는 제공된 원문에 세부 내용이 표시되지 않았습니다. 입찰 전 토지이용계획확인서를 발급해 용도지역과 용도지구, 개발제한 여부, 보전산지 또는 준보전산지 해당 여부, 산림 관련 규제와 기타 중첩 규제를 확인해야 합니다. 문화재, 군사시설, 상수원, 재해 관련 제한 등 별도 규제가 존재하는지도 공식 자료를 통해 점검할 사항입니다.
임야를 전원주택 부지나 농림 목적, 야영장 등으로 활용하려면 해당 용도가 법적으로 가능한지 먼저 확인해야 합니다. 산지전용허가나 개발행위허가, 진입도로 확보, 배수계획 등 여러 요건이 적용될 수 있으며 허가 가능성은 관할 행정기관의 검토를 거쳐야 합니다. 확인되지 않은 개발 가능성을 전제로 입찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
소재지 지도
매각물건명세서에는 이 사건 지번의 정확한 면적과 경계 등을 육안으로 구분하기 어려워 측량 등 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 현장에 경계표지가 없거나 임목이 우거져 있다면 일반 답사만으로 매각 토지의 범위를 파악하기 어렵습니다. 필요할 경우 지적측량 가능 여부와 예상 비용을 확인하고, 임야도와 위성사진 및 현황을 대조해야 합니다.
소재지에는 여러 종류의 나무가 식재돼 있었으나 소유자 등을 만나지 못해 점유와 임대차 여부를 알 수 없었다는 내용도 확인됩니다. 수목이 토지에 부합된 것인지, 제3자가 식재하고 관리하는 것인지, 별도 소유권 주장이 가능한 상황인지 확인해야 합니다. 분묘 존재 여부와 분묘기지권 성립 가능성도 임야 현장에서 빠뜨리기 쉬운 점검 대상입니다.
권리관계는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 제공된 원문만으로 말소기준권리의 정확한 종류와 순위, 인수되는 권리의 존재 여부를 확정하기 어렵습니다. 관련 사건으로 부산지방법원 동부지원 2023가단132369 판결정본이 표시돼 있으므로 판결의 내용과 본 경매 절차에 미치는 영향도 확인할 필요가 있습니다.
원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권에 관한 구체적인 내용이 나타나지 않습니다. 빈칸으로 보인다는 이유만으로 인수 권리가 없다고 판단해서는 안 됩니다. 입찰 직전 발급한 등기사항전부증명서에서 가압류, 가처분, 근저당권, 지상권, 지역권과 예고등기 성격의 사항 등을 다시 살펴야 합니다.
임야라도 실제 점유자가 있거나 수목 관리, 경작, 시설물 설치 등으로 이용되는 경우에는 인도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 점유자와 임차인, 수목 소유자에 관한 내용이 충분히 확인되지 않았으므로 명도 난이도를 미리 단정하기 어렵습니다. 현장에 울타리, 표지판, 컨테이너, 농막, 묘지나 기타 시설물이 있는지 확인하고 관계인을 통해 사용 경위를 조사하는 것이 안전합니다.
경매 절차에는 원문에 모두 나타나지 않는 변수가 있습니다. 잔금 납부 이후에도 점유나 서류 문제로 소유권이전이 지연될 수 있고, 대위변제 또는 채권 변동으로 권리관계가 달라질 가능성도 살펴야 합니다. 말소기준권리와 인수 권리, 임차인·점유자, 미납 관리비 성격의 비용, 명도 문제는 최신 법원 서류와 현장조사를 통해 확인해야 하며 최종 판단 전 경매 및 법률 전문가의 검토와 상담이 필요합니다.
입찰 전에는 매각 대상 지번과 면적, 공유지분 여부, 최저입찰금액, 입찰보증금과 납부 방법을 다시 확인해야 합니다. 매각기일 변경이나 취하, 정지 여부도 법원 사건검색을 통해 점검해야 합니다. 입찰표에는 사건번호와 입찰금액을 정확히 기재하고, 개인과 법인 등 입찰 주체에 따른 준비서류를 미리 갖춰야 합니다.
적정 입찰금액은 감정가 대비 할인율만으로 결정하기 어렵습니다. 인근 임야의 실제 거래 사례를 지목, 용도지역, 도로 접면, 경사도와 면적이 비슷한 조건으로 비교하고 취득세, 측량비, 법무 비용, 토목 및 정비 비용까지 반영해야 합니다. 낙찰 후 활용 계획이 있다면 관할 행정기관에 허가 가능 여부를 사전 문의하되, 담당 부서의 안내가 허가를 보장하는 것은 아니라는 점도 유의해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 주식회사 제이옥션은 사건 서류 검토와 현장 확인, 입찰 준비에 관한 상담 및 의뢰를 안내합니다. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 관련 공부를 다시 열람하고 현장 상태 및 경매 진행 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
부산경매 #기장군경매 #장안읍경매 #용소리임야 #부산임야 #기장군임야 #임야경매 #토지경매 #토지매각 #자연림 #경사지임야 #4회유찰 #현장점검 #경계측량 #토지이용계획 #산지전용 #분묘확인 #법원경매
경매 자료·사건번호 바로가기: https://link.factorypro.co.kr/
경매상담 010-6899-1601
관련 경매 물건
경남 거제시 능포동 상권접근성 수익형주택경매 2025타경21835
경기 파주시 탄현면 산업시설 창고경매 2025타경6338
강원 평창군 봉평면 상권접근성 모텔경매 2025타경554
