사건개요
사건번호: 2025타경51424
관할법원: 광주지방법원 목포지원
물건종류: 근린상가
소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2252 1층 106호
감정가: 405,000,000원
최저가: 181,440,000원
매각기일: 2026.08.24. 월요일 10:00
진행상태: 3회 유찰, 감정가의 45%
이번 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2252에 있는 지상 6층 근린생활시설 건물의 1층 106호입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 구분상가로, 제시된 토지 대지권 면적은 8.57평이며 건물 전용면적은 18.23평입니다. 감정가는 4억500만원이고 세 차례 유찰을 거쳐 최저입찰금액이 1억8,144만원까지 내려온 상태입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 적정 매입가라고 판단하기보다는 상가의 실제 이용 상태와 임대차관계, 관리비, 주변 영업환경을 함께 확인해야 합니다.
건물은 철근콘크리트구조로 2011년 12월 19일 사용승인을 받은 지상 6층 규모입니다. 원문상 외벽은 미장석과 드라이비트 등으로 마감됐고, 내부는 몰탈 위 페인팅과 인테리어 마감, 바닥은 타일, 창호는 새시창으로 기재되어 있습니다. 다만 106호의 현재 업종과 내부 시설 상태, 공실 여부, 전용 출입구 형태는 제공된 자료만으로 확인되지 않습니다. 현장을 방문해 실제 사용 용도와 노후 정도, 누수나 균열, 냉난방설비, 전기용량, 급배수시설 등을 살펴볼 필요가 있습니다.
토지는 장방형의 근린생활시설 부지이며 인접 도로와 높이가 평탄한 것으로 조사됐습니다. 그러나 도로의 폭과 차량 진출입 방식, 주차 가능 대수, 상가 전면의 노출도와 간판 설치 여건은 원문에 구체적으로 나타나지 않습니다. 1층 상가는 같은 건물 안에서도 출입 동선과 가시성에 따라 이용 편의가 달라질 수 있으므로 106호의 정확한 위치를 건축물현황도와 현장에서 대조해야 합니다.
입지 확인에서는 주변의 공동주택과 업무시설, 생활편의시설 분포를 직접 살펴보는 것이 좋습니다. 평일과 주말, 점심과 저녁 시간대의 통행량이 다를 수 있으므로 한 번의 방문만으로 상권을 판단하기 어렵습니다. 실제 유동 동선, 인근 점포의 영업 현황과 공실, 동일 건물 내 업종 구성, 배후 수요, 주차 편의 등을 시간대를 달리해 확인하는 편이 안전합니다. 희망 업종이 있다면 건축물대장상 용도와 관리규약, 관계 법령에 따른 영업 가능 여부도 별도로 검토해야 합니다.
소재지 지도
권리관계에서는 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 감정평가서를 서로 대조해야 합니다. 원문에는 상가건물임대차현황서를 열람한 결과 임차인으로 추정되는 사람 외에 등재 사유가 분명하지 않은 임차인도 기재되어 있다고 안내돼 있습니다. 따라서 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금과 차임, 실제 점유 범위를 확인해야 합니다. 상가임차인의 대항력과 배당 여부는 말소기준권리 및 각 권리의 설정일과 함께 판단해야 하므로 현재 자료만으로 인수금액 유무를 단정해서는 안 됩니다.
현장에서는 해당 호실의 영업자나 점유자를 확인하고 임대차계약의 존재 여부와 점유 근거를 조사할 필요가 있습니다. 서류에 적힌 임차인과 실제 점유자가 다르거나 전대차, 공동점유, 폐업 후 잔존 시설 같은 사정이 있을 수 있습니다. 출입이 어렵다면 관리사무소와 주변 점포를 통해 확인하되 개인정보와 조사 절차에 유의해야 합니다. 점유관계가 불명확하면 인도명령 적용 여부와 별도 명도소송 가능성까지 전문가에게 검토받는 것이 좋습니다.
관리비도 중요한 점검 대상입니다. 미납 관리비가 있다면 항목별 발생 기간과 공용부분 해당 여부, 연체료를 관리주체의 공식 자료로 확인해야 합니다. 전기료와 수도료, 원상복구비, 내부 집기 처리비가 별도로 남아 있는지도 살펴봐야 합니다. 낙찰 후 바로 사용할 계획이라면 명도와 내부 정리, 수리 및 업종에 필요한 공사 기간까지 자금 계획에 반영해야 합니다.
입찰 전에는 법원에 비치된 최신 매각물건명세서를 기준으로 매각으로 소멸하지 않는 권리와 특별매각조건이 있는지 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서의 갑구와 을구를 검토해 말소기준권리, 압류·가압류, 근저당권, 전세권, 가처분 등의 순서를 정리하고 배당요구종기와 임차인의 배당요구 여부도 살펴야 합니다. 대지권 비율과 토지·건물 일괄매각 범위, 제시외 시설이나 매각 제외 물건의 존재도 확인 대상입니다.
입찰보증금의 금액과 납부 방식, 입찰표 작성 방법, 대리입찰 시 필요한 서류는 목포지원 경매계에 다시 확인하는 것이 안전합니다. 법인이나 공동입찰자는 일반 개인입찰과 준비서류가 다를 수 있습니다. 입찰가격은 감정가나 유찰 횟수만 기준으로 정하기보다 인근 상가의 실제 거래 사례와 임대 사례, 공실 기간, 예상 수선비와 취득 관련 비용을 조사한 뒤 정해야 합니다. 확인되지 않은 임대료나 수익률을 전제로 가격을 산정해서는 안 됩니다.
경매 절차 중에는 채무 변제나 대위변제, 취하·변경, 권리신고와 배당요구 등으로 권리관계나 매각 일정이 달라질 수 있습니다. 잔금 납부와 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성도 고려해야 합니다. 말소기준권리와 인수 권리, 임차인·점유자, 미납 관리비 및 명도 문제는 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 입찰 직전 최신 서류를 다시 발급받아 경매 전문가와 법률 전문가의 검토 및 상담을 받으시기 바랍니다. 명도 난이도 역시 점유자 조사와 관련 서류 확인 전에는 단정할 수 없습니다.
주식회사 제이옥션은 사건 서류 검토와 현장 확인, 입찰 준비에 관한 상담을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 공부를 다시 확인하고 현장 상태와 점유관계도 재점검하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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