사건개요
사건번호: 2025타경51154
관할법원: 청주지방법원 충주지원
물건종류: 근린상가
소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 1층 104호
감정가: 815,000,000원
최저가: 267,059,000원
매각기일: 2026.08.24. 월요일 10:00
진행상태: 5회 유찰, 감정가의 33% 수준
이번 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474에 있는 스카이타워 제1층 제104호입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 가운데 1층에 위치한 구분상가이며, 토지와 건물이 함께 매각되는 조건입니다. 제시된 면적은 대지권 약 9.60평, 건물 약 29.49평입니다.
감정가는 8억 1,500만 원이고 5회 유찰된 뒤 최저입찰금액이 2억 6,705만 9,000원으로 내려온 상태입니다. 최저가는 감정가의 약 33% 수준이지만 유찰 횟수와 가격 하락만으로 물건의 적정성을 판단해서는 안 됩니다. 상가의 실제 이용 상태, 공실 여부, 내부 마감과 설비 상태, 임대차 관계 및 상권 여건이 가격에 미치는 영향을 따로 확인해야 합니다.
원문에는 이송 전 사건으로 청주지방법원 2025타경51154가 기재되어 있으며, 일부 화면에는 2025-30540이라는 번호도 함께 나타납니다. 입찰자는 현재 충주지원에서 진행되는 정확한 사건번호와 담당 경매계, 매각기일을 법원 사건검색과 최신 매각물건명세서에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
건물은 1층 근린상가이므로 외부에서의 가시성, 출입구 방향, 공용복도 구조, 주차 편의성, 간판 설치 가능 범위가 실제 활용도에 영향을 줄 수 있습니다. 다만 제공된 자료만으로 전용 출입구, 도로 접근성, 주차 대수, 현재 영업 여부는 확인되지 않습니다. 현장에서는 해당 호실의 정확한 위치와 경계, 전면 폭, 층고, 채광, 냉난방 및 급배수 시설을 살펴봐야 합니다.
토지는 등고가 평탄한 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 그러나 인접 도로 상태와 구체적인 토지이용계획 및 제한 내용은 원문에 충분히 제시되지 않았습니다. 건축물대장, 토지이용계획확인서, 집합건축물대장 전유부와 표제부를 통해 위반건축물 표시, 용도, 대지권 비율, 공용부분 현황을 확인할 필요가 있습니다.
근린상가를 검토할 때는 건물 자체 조건과 주변 생활권을 함께 살펴야 합니다. 평일과 주말, 점심과 저녁 시간대의 통행량이 다를 수 있으므로 한 차례 방문보다는 시간대를 나눈 현장조사가 유용합니다. 인근 점포의 공실률, 실제 영업 업종, 임대 안내문, 배후 주거시설과 업무시설의 분포도 직접 확인해야 합니다. 확인되지 않은 임대료나 예상 수익을 기준으로 입찰가를 정하는 것은 피하는 편이 좋습니다.
점유관계에는 특히 주의가 필요합니다. 현황조사 당시 목적물 소유자나 점유자를 만나거나 연락하지 못해 실제 점유 상태가 확인되지 않았습니다. 상가건물임대차현황서에는 임차인으로 정윤영이 등록되어 있으나, 해당 임차인과 연락이 되지 않아 실제 점유 여부와 임차권의 존부가 불명확한 것으로 기재됐습니다. 전입세대 열람 결과 전입자는 없는 것으로 조사됐지만, 상가 임차인의 권리는 주민등록 전입 여부만으로 판단하지 않습니다.
상가 임대차는 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금과 차임, 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다. 등록된 임차인이 실제 영업 중인지, 다른 점유자가 있는지, 폐문 상태인지도 현장에서 확인할 사항입니다. 임차인의 대항력과 우선변제권, 배당 결과에 따른 인수 가능성은 최신 매각물건명세서와 현황조사서, 임대차현황서 및 배당요구 종기 관련 기록을 바탕으로 전문가가 검토해야 합니다.
소재지 지도
등기부 권리관계는 제공된 원문에 구체적인 접수일자와 채권액, 권리 순위가 나타나지 않습니다. 따라서 말소기준권리가 무엇인지, 매각으로 소멸하지 않는 권리나 지상권이 있는지를 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서를 발급받아 근저당권, 압류, 가압류, 전세권, 임차권등기와 기타 제한사항을 시간순으로 정리해야 합니다.
소유권이전이 예상보다 지연될 가능성도 점검해야 합니다. 매각허가에 대한 이의나 항고, 대금납부 절차, 서류 보완 등의 사정이 생기면 일정이 달라질 수 있습니다. 입찰 직전 채무 변제나 대위변제로 권리관계가 변하거나 경매 절차가 취하·변경될 가능성도 있으므로 과거 자료만 믿어서는 안 됩니다.
관리비도 중요한 확인 대상입니다. 미납 관리비의 전체 금액이 낙찰자에게 당연히 모두 인수되는 것은 아니지만, 공용부분 관리비 등은 구체적인 발생 시기와 항목에 따라 분쟁이 생길 수 있습니다. 관리사무소를 통해 체납 기간과 금액, 전용부분과 공용부분의 구분, 수도·전기·가스 요금 정산 방법을 서면으로 확인하는 것이 좋습니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다. 실제 점유자와 임대차계약의 존재, 보증금 반환 관계, 영업시설과 집기의 소유자가 누구인지에 따라 인도 협의의 방식과 기간이 달라질 수 있습니다. 낙찰 후 바로 사용할 수 있다고 전제하기보다 점유 확인과 인도명령 가능 여부, 협의 비용과 예상 기간을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
현장조사에서는 호실 내부 결함도 살펴봐야 합니다. 감정평가 자료에는 탐문과 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으므로 응찰할 때 재확인하라는 취지의 안내가 있습니다. 누수와 균열, 천장 및 바닥 상태, 소방시설, 배수, 전기 용량, 냉난방기 작동 여부와 원상복구 필요 범위를 확인해야 합니다. 내부 출입이 어렵다면 관리주체와 관계인에게 확인 가능한 범위를 문의하고, 수리비에는 여유를 두는 편이 타당합니다.
이번 물건의 핵심 리스크는 불명확한 점유와 임차관계, 공개 자료만으로 확정할 수 없는 말소기준권리, 미납 관리비 및 명도 문제입니다. 이러한 내용은 원문에 전부 드러나지 않을 수 있으며 소유권이전 지연, 대위변제 또는 새로운 권리변동도 발생할 수 있습니다. 최신 법원 서류와 등기자료를 기준으로 경매 전문가의 검토와 상담을 거쳐 최종 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
입찰 당일에는 신분증, 도장, 입찰보증금과 대리입찰 서류 등 준비물을 확인해야 합니다. 사건번호, 입찰법정, 개찰 시간, 보증금 액수는 변경 가능성을 고려해 담당 경매계에 재확인하는 것이 좋습니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 경쟁률이나 낙찰가를 예측하지 말고, 취득세와 법무비용, 관리비 검토액, 수리비, 명도 관련 비용까지 포함해 입찰 상한선을 정해야 합니다.
주식회사 제이옥션에서는 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전에는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 공부를 다시 열람하고 현장 상태도 반드시 재확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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