[사건개요]
법원 : 의정부지방법원 고양지원
사건번호 : 2025타경61373
소재지 : 경기도 파주시 야당동 192-34
물건종류 : 근린주택
감정가 : 1,161,563,200원
최저가 : 397,284,000원 (34.2%)
입찰일 : 2026.09.08
유찰 : 3회
면적 : 토지 496.00㎡ (150.04평) · 건물 299.35㎡ (90.55평)
[한눈에 보는 사건 판단]
이번 물건은 토지 496.00㎡, 건물 299.35㎡ 규모의 경기도 파주시 야당동 192-34 근린주택입니다. 의정부지방법원 고양지원 2025타경61373 사건으로, 매각기일은 2026.09.08이며 감정가 1,161,563,200원, 최저매각가격 397,284,000원, 유찰 3회가 확인됩니다. 토지와 건물을 함께 매각하는 구조라는 점, 그리고 제시외건물과 권리관계에 별도 확인 요소가 있다는 점까지는 현재 자료로 판단할 수 있습니다. 다만 이 가격 조건만으로 입찰 판단을 서두르기보다 매각범위, 소멸되지 않는 권리, 현장상태가 서로 일치하는지까지 이어서 봐야 하는 사건입니다.
[우선 확인할 위험 신호]
가장 먼저 눈에 띄는 부분은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 기재돼 있다는 점입니다. 이는 낙찰 이후 권리관계 검토가 단순하지 않을 수 있다는 신호로 봐야 하며, 실제 부담 범위와 대응 가능성은 최신 등기사항증명서와 법원 비치 원본서류를 대조해 확인할 필요가 있습니다.
매각범위도 한 번에 정리되지 않습니다. 자료에는 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함이라고 되어 있지만, 동시에 목록2 지상 창고인 컨테이너 32㎡는 매각에서 제외된다고 적혀 있습니다. 즉 현장에 보이는 부속물 전부가 같은 조건으로 넘어가는 사건으로 단정하면 안 됩니다.
또한 현황상 토지는 417㎡의 대지와 79㎡의 도로로 구성되고, 건물은 1층 주택과 소매점, 2층 주택으로 기재돼 있습니다. 실제 경계와 이용형태가 서류와 다르면 판단이 달라질 수 있으므로 외관만 보고 성격을 확정하기보다 대지와 도로의 연결 상태, 건물 배치, 부속물 위치를 함께 봐야 합니다.
[가격보다 먼저 볼 조건]
이번 사건은 감정가 1,161,563,200원에서 최저가 397,284,000원으로 내려와 감정가 대비 34.2% 수준입니다. 일정상 2026.02.03 변경 이후 2026.05.26, 2026.06.30, 2026.08.04에 유찰이 이어졌고 2026.09.08에 5차 매각이 진행됩니다. 숫자만 보면 하락 폭이 큰 사건이지만, 그 자체가 유리함을 뜻하지는 않습니다.
오히려 여러 차례 유찰된 배경에 권리관계나 매각범위 확인 부담이 반영됐는지 함께 봐야 합니다. 특히 이번 사건은 제시외건물 포함, 일부 컨테이너 제외, 소멸되지 않는 지상권이라는 문구가 동시에 존재하므로 가격보다 먼저 조건의 정합성을 확인하는 순서가 맞습니다.
[현장과 서류의 교차 확인]
서류 쪽에서는 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 법원 공개서류를 나란히 놓고 지상권 기재 내용, 제시외건물 포함 범위, 제외되는 컨테이너 표시, 토지가 대지와 도로로 나뉘는 부분을 먼저 확인해야 합니다. 감정평가서상 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조의 2층 건물로 정리돼 있고, 사용승인일자는 2006.01.06으로 기재돼 있습니다.
현장에서는 야당역 남동측 인근이라는 입지와 남측·동측 약 4미터 내외 포장도로 접면, 차량 접근 가능 여부, 건물 외관, 출입 동선, 제시외건물의 실제 위치와 형태를 서류와 대조하는 방식이 적절합니다. 무단 내부진입보다 외부에서 확인 가능한 범위의 경계, 부속물, 도로 접합 상태를 우선 보는 편이 안전합니다. 서류와 현장이 다르면 그 차이의 원인을 확인하기 전까지는 입찰 판단을 보류해야 합니다.
[검토 후 결정하는 상담]
이 사건은 단순한 가격 비교보다 사건 식별, 원본서류 검토, 권리 쟁점, 현장확인 범위, 총투입비용과 입찰 준비사항을 목적과 예산에 맞춰 정리하는 과정이 먼저입니다. (주)제이옥션은 공개자료에서 확인되는 범위와 추가 확인이 필요한 범위를 나눠 설명하고, 어떤 서류를 더 볼지와 현장확인의 범위를 사건별로 조정해 안내합니다.
상담에서는 입찰 목적, 예산, 일정, 검토가 필요한 쟁점을 먼저 확인한 뒤 진행방법과 비용을 안내하고, 그 내용을 들은 다음 컨설팅 진행 여부를 결정하는 방식으로 이어집니다. 낙찰이나 수익, 법률상 결과를 보장하는 상담은 아니며, 특히 이번 사건처럼 지상권과 매각범위 이슈가 함께 보이는 경우에는 확인 범위를 줄여 단정할수록 오판 가능성이 커집니다.
[상담 전 준비할 내용]
상담 전에는 사건번호 2025타경61373, 우선 검토하고 싶은 위험 항목, 현재 보유한 서류, 자금 준비시점을 정리해 두면 범위 설정이 빨라집니다. 경매상담 010-6899-1601로 문의하실 때 어떤 부분을 직접 확인했고 무엇이 아직 미확인인지 함께 알려주시면 사건별 설명이 수월합니다. 제이옥션은 1물건당 1명만 전속으로 진행하며 선행 의뢰가 확정된 동일 물건의 중복 의뢰는 받지 않습니다. 이번 사건에서 지상권이나 특별매각조건, 제시외건물 포함·제외 범위를 놓친 채 실제로 입찰하면 입찰이 무효가 될 경우 보증금이 반환되지 않을 수 있고, 인수사항을 충분히 확인하지 못한 상태에서 잔금까지 납부하면 매수를 되돌리거나 투입자금을 회복하기 매우 어려워 중대한 자산 손실로 이어질 수 있으므로, 실제 입찰 전에는 법원의 최신 공고, 원본서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
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