사건개요
· 사건번호: 2025타경582
· 관할법원: 전주지방법원
· 물건종류: 근린상가
· 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 1층 141호
· 매각기일: 2026년 7월 6일
· 입찰기준일: 매각기일 5일 전 기준 자료
· 토지면적: 3.15평
· 건물면적: 10.34평
· 감정가: 561,000,000원
· 최저가: 392,700,000원
· 유찰현황: 4회 유찰
· 최저가율: 감정가 대비 70%
확인된 물건 정보
본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가에 있는 로마네시티현대썬앤빌전주 1층 141호 근린상가입니다. 법원 경매 자료상 토지 3.15평, 건물 10.34평으로 확인되며, 감정가는 561,000,000원, 최저가는 392,700,000원입니다. 매각기일은 2026년 7월 6일로 표시되어 있고, 원문에는 유찰 4회 및 70% 조건이 함께 기재되어 있습니다.
상가 물건은 같은 건물 안에서도 층, 출입 동선, 전면 노출, 업종 제한, 공용관리 상태에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있습니다. 이번 물건은 1층 상가라는 점이 확인되지만, 실제 도로 접면 여부, 보행 동선, 내부 상태, 간판 설치 가능 여부, 주변 점포 구성은 별도 현장 확인이 필요합니다. 특히 집합건물 상가는 전용면적만으로 판단하기보다 공용부분 이용 구조, 주차장 접근성, 엘리베이터와 출입구 위치, 관리단 운영 현황까지 함께 살펴야 합니다.
입지 확인 포인트
송천동2가는 전주시 덕진구 내 주거지와 생활편의시설이 함께 형성된 지역으로 볼 수 있으나, 본 글에서는 제공된 원문 자료를 기준으로 확인된 내용만 정리합니다. 물건이 위치한 로마네시티현대썬앤빌전주 건물의 실제 상권 흐름, 주변 유동인구, 임차 수요, 공실률, 경쟁 점포 현황은 현장에서 직접 확인해야 합니다.
근린상가 입찰에서는 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다 실제 사용할 수 있는 업종과 임대 가능성을 따져보는 과정이 중요합니다. 1층 상가라 하더라도 건물 안쪽 배치인지, 외부에서 바로 보이는 자리인지, 출입문과 가까운지에 따라 체감 가치는 달라질 수 있습니다. 또한 주변 도로에서의 시인성, 고객 주차 편의, 배후 주거세대와 업무시설 여부, 기존 상가들의 영업 지속성도 입찰 전 체크해야 할 항목입니다.
권리분석 확인 포인트
현재 제공된 자료만으로는 말소기준권리, 등기부상 권리관계, 임차인 현황, 점유자 유무, 대항력 여부, 배당요구 여부 등을 단정할 수 없습니다. 근린상가 경매는 주택보다 임차관계가 복잡하게 나타날 수 있고, 사업자등록, 확정일자, 실제 점유관계, 보증금 규모에 따라 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
따라서 입찰 전에는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차관계 조사 내용을 함께 확인해야 합니다. 특히 상가건물 임대차보호법 적용 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권, 보증금 인수 가능성, 미납 관리비 부담 가능성은 전문가 검토가 필요합니다. 자료에 임차인이 없다고 보이더라도 실제 점유자가 있거나 영업시설물이 남아 있을 수 있으므로 현장 방문과 관리사무소 확인을 병행하는 것이 좋습니다.
입찰 전 점검사항
첫째, 최저가 392,700,000원이 현재 상권과 임대 가능성에 비추어 적정한지 검토해야 합니다. 감정가 대비 70%로 표시되어 있으나, 감정 시점과 현재 시장 상황이 다를 수 있으므로 인근 실거래, 임대 매물, 공실 기간을 비교하는 과정이 필요합니다.
둘째, 상가 내부 상태를 확인해야 합니다. 천장, 바닥, 전기, 수도, 냉난방, 배수, 소방설비, 간판 설치 조건은 향후 실사용 또는 임대 준비 비용과 직접 연결됩니다. 기존 업종의 시설물이 남아 있다면 철거비가 발생할 수 있고, 업종 변경 시 인허가나 내부 공사 범위가 커질 수 있습니다.
셋째, 관리비와 체납 여부를 확인해야 합니다. 집합상가에서는 공용관리비, 장기수선 관련 비용, 미납금, 관리규약상 제한이 입찰 후 부담으로 이어질 수 있습니다. 관리사무소 또는 관련 자료를 통해 체납 관리비 승계 가능성, 사용 제한, 주차 배정 방식 등을 점검하는 것이 필요합니다.
리스크 점검
경매 물건은 매각기일 전후로 권리관계와 점유 상황이 달라질 수 있습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가는 영업 중인 점유자가 있는 경우 명도 일정과 비용이 예상보다 길어질 수 있으므로 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 인수 가능 금액과 실제 부담액을 따져봐야 합니다.
이번 전주시 덕진구 송천동2가 근린상가 물건은 1층 상가, 4회 유찰, 감정가 대비 70% 조건이 확인되는 사례입니다. 다만 경매의 핵심은 가격만이 아니라 권리관계, 현장 상태, 임대 가능성, 명도 난이도까지 종합적으로 보는 데 있습니다. 입찰가를 산정할 때는 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비, 공실 기간, 중개수수료 등 부대비용을 포함해 보수적으로 계산하는 편이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기초 확인, 권리 검토, 현장 점검 방향, 입찰 준비 과정을 상담합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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