사건개요
· 사건번호: 2025타경788
· 관할법원: 진주지원
· 매각기일: 2026년 7월 6일
· 소재지: 경상남도 남해군 이동면 초음리 1526
· 물건종류: 대지
· 토지면적: 727.21평
· 감정가: 582,387,000원
· 최저가: 285,370,000원
· 최저가율: 감정가 대비 49%
· 유찰횟수: 2회
· 경매 관리ID: 1481220
이번 물건은 경상남도 남해군 이동면 초음리 1526번지에 소재한 대지 경매 건입니다. 원문 기준 토지면적은 727.21평으로 확인되며, 감정가는 582,387,000원, 현재 최저가는 285,370,000원입니다. 2회 유찰된 상태로 최저가율은 감정가 대비 49% 수준입니다. 매각기일은 2026년 7월 6일로 예정되어 있어 입찰을 검토한다면 기일 전 최신 매각물건명세서와 등기부, 현황 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
확인된 물건 정보
본건은 법원 경매 자료상 물건종류가 대지로 표시되어 있습니다. 대지는 건축물의 부지로 사용될 수 있는 지목이지만, 실제 건축 가능 여부는 지목만으로 판단할 수 없습니다. 토지이용계획, 건폐율과 용적률, 도로 접면, 진입 가능 여부, 상하수도 등 기반시설, 인허가 제한 사항을 함께 확인해야 합니다. 특히 남해군 지역의 토지는 주거용, 전원주택부지, 농어촌 생활 기반 확보 등 다양한 목적에서 관심을 받을 수 있으나, 실제 활용 가능성은 현장 조건과 행정 규제에 따라 달라질 수 있습니다.
주소는 경상남도 남해군 이동면 초음리 1526으로 확인됩니다. 원문 자료에는 토지면적과 감정가, 최저가, 유찰횟수 등 기본 경매 정보가 제시되어 있으나, 토지의 정확한 형상, 경사도, 접도 상태, 주변 이용 현황, 지상물 존재 여부, 분묘나 경작 흔적 등 현장 판단에 필요한 세부 내용은 별도 확인이 필요합니다. 토지는 아파트나 상가처럼 내부 구조가 명확히 드러나는 물건이 아니기 때문에 현장 답사가 권리분석만큼 중요합니다.
입지 확인 포인트
이 물건은 남해군 이동면 초음리 소재 대지입니다. 남해군은 해안과 농어촌 생활권이 혼재한 지역이므로, 토지 경매를 검토할 때 단순히 면적과 최저가만 보지 말고 실제 접근성과 생활 편의성을 함께 살펴야 합니다. 해당 지번까지 차량 진입이 가능한지, 공도와의 연결 관계가 안정적인지, 도로 폭이 건축 또는 차량 통행에 적합한지 확인해야 합니다. 지적도상 도로가 있더라도 실제 현장에서는 통행이 어렵거나 사유지 통행 문제가 있을 수 있습니다.
주변 토지의 이용 형태도 중요합니다. 인근이 주택지인지, 농지나 임야와 혼재되어 있는지, 마을 내부 토지인지, 독립된 부지인지에 따라 향후 활용 방향이 달라집니다. 전원주택부지나 귀농귀촌 목적이라면 생활 편의시설까지의 거리, 의료기관과 관공서 접근성, 대중교통 이용 가능성, 겨울철과 우천 시 진입 상태까지 점검하는 것이 좋습니다. 원문에는 바다 조망, 대로변, IC 인근 같은 구체적 입지 장점이 확인되지 않으므로 이 글에서는 해당 내용을 단정하지 않습니다.
토지 경매에서는 경계 확인도 필수입니다. 공부상 면적이 727.21평으로 표시되어 있더라도 실제 이용 경계가 이웃 토지와 불명확할 수 있습니다. 담장, 배수로, 농로, 기존 사용 흔적이 공부상 경계와 일치하는지 확인해야 하며, 필요하면 지적측량 가능성까지 검토하는 것이 안전합니다. 현장에서 보기에는 넓어 보여도 일부가 도로, 배수로, 경사지, 활용이 어려운 부분으로 사용되고 있을 수 있습니다.
권리분석 확인 포인트
현재 제공된 원문에는 사건번호, 소재지, 물건종류, 면적, 감정가, 최저가, 유찰횟수 등 기본 정보만 확인됩니다. 따라서 말소기준권리, 선순위 권리, 가압류, 근저당, 지상권, 지역권, 가처분, 예고등기 등 등기상 권리관계는 등기부등본을 기준으로 별도 검토해야 합니다. 경매에서 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지 여부는 수익성과 안전성에 직접적인 영향을 주므로 단순 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다.
토지 물건은 임차인이나 점유자 문제가 없을 것이라고 단정하기 쉽지만, 실제로는 경작자, 무단 점유자, 지상물 소유자, 분묘 관계자, 통행로 이용자 등 다양한 이해관계가 있을 수 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사서에 기재되지 않았거나, 조사 시점 이후 변경된 사항이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 특히 지상에 농작물, 구조물, 컨테이너, 수목, 울타리 등이 존재한다면 소유관계와 철거 가능 여부를 확인해야 합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정할 수 없습니다. 대지라고 하더라도 실제 점유자가 있거나 주변 토지 소유자와 경계 및 통행 문제가 얽혀 있으면 낙찰 후 사용 개시가 지연될 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 법원 서류와 등기부뿐 아니라 현장 상태, 인근 주민 탐문, 지자체 민원 가능성까지 함께 확인하는 방식이 필요합니다.
입찰 전 점검사항
첫째, 토지이용계획확인원을 통해 용도지역, 용도지구, 행위 제한, 건축 가능 여부를 확인해야 합니다. 대지라고 표시되어 있어도 건축허가 가능성은 도로 요건, 배수, 개발행위허가, 관련 조례에 따라 달라질 수 있습니다. 남해군청 또는 관계 부서에 문의하여 계획 중인 사용 목적이 가능한지 확인하는 절차가 필요합니다.
둘째, 현장 답사를 통해 진입로와 경계, 토지 형상, 경사, 배수 상태를 직접 확인해야 합니다. 토지는 사진이나 지번 정보만으로 판단하기 어렵습니다. 비가 온 뒤 배수가 잘되는지, 차량 회차가 가능한지, 주변 토지와 고저 차이가 있는지, 실제로 건축이나 이용이 가능한 평탄지가 어느 정도인지 확인하는 것이 중요합니다.
셋째, 감정가와 최저가의 차이를 단순 할인으로만 해석하지 않아야 합니다. 본건은 감정가 582,387,000원에서 최저가 285,370,000원으로 낮아진 상태이며 2회 유찰이 확인됩니다. 다만 유찰에는 시장 수요, 권리상 부담, 입지 한계, 활용성 문제, 접근성 문제 등 여러 이유가 있을 수 있습니다. 유찰 횟수는 참고 자료일 뿐이며 입찰가 산정은 현장성과 권리관계 확인 후 보수적으로 접근해야 합니다.
리스크 점검
경매 물건은 낙찰 이후에도 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 또는 사용료 성격의 비용, 명도 문제 등이 발생할 수 있습니다. 원문에 모든 위험 요소가 드러나는 것은 아니며, 매각기일 전까지 권리관계가 변동될 가능성도 있습니다. 특히 토지는 점유관계가 명확하지 않거나 현장 이용 상태가 공부와 다른 경우가 있어 전문가의 서류 검토와 현장 확인이 필요합니다.
이 물건을 검토할 때는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 또는 지적 관련 자료를 함께 확인해야 합니다. 필요하면 지자체 인허가 부서, 측량 전문가, 법무사 또는 경매 실무 전문가와 상담하여 낙찰 후 활용 가능성과 비용을 미리 점검하는 것이 바람직합니다.
마무리 안내
경상남도 남해군 이동면 초음리 대지 2025타경788 사건은 727.21평 규모의 토지 물건으로, 2회 유찰 후 감정가 대비 49% 수준의 최저가가 제시된 건입니다. 다만 토지 경매는 가격만으로 판단하기 어렵고, 도로와 경계, 토지이용계획, 실제 점유 상태, 권리관계 확인이 함께 이루어져야 합니다. 귀농귀촌이나 전원주택부지 관점에서 관심을 가질 수 있는 물건이지만, 구체적인 활용 가능성은 현장과 행정 자료 확인 후 판단해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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