경기도 화성시 향남읍 상신리 1315-1 소재 다가구주택이 수원지방법원 2024타경11169 사건으로 매각 진행 중입니다. 매각기일은 2026년 7월 13일 월요일 오전 10시이며, 감정가는 1,154,921,800원, 최저입찰금액은 565,912,000원으로 확인됩니다. 현재 자료상 유찰 2회가 표시되어 있고, 최저가는 감정가 대비 49% 수준으로 공고되어 있습니다.
이 물건은 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각 건입니다. 토지면적은 80.40평, 건물면적은 126.41평으로 기재되어 있으며, 제시외 건물 5.96평이 포함된 것으로 확인됩니다. 원문에는 건물 세부 면적으로 39.88평, 40.43평, 40.14평이 나뉘어 표시되어 있어 층별 또는 구분 이용 현황은 감정평가서와 건축물 관련 공부를 통해 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
감정평가현황에 따르면 본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 다가구주택은 실제 거주 세대와 임대차 관계가 입찰 판단에 큰 영향을 주는 물건이므로 단순히 최저가만 보고 접근하기보다는 세대별 점유 상태, 전입 내역, 확정일자 여부, 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
현황조사 내용에는 101호 및 301호에서 임차인을 만나 안내문을 교부하였고, 나머지 세대는 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못해 출입문에 안내문을 부착한 것으로 나타납니다. 또한 전입세대확인서 등에 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하는 것으로 기재되어 있어 일단 임차인으로 등재했다는 취지의 내용이 확인됩니다. 이는 실제 임대차 관계가 존재할 가능성을 보여주는 자료이지만, 최종적인 권리 판단은 매각물건명세서, 임대차조사서, 주민등록 전입세대 열람, 확정일자 자료를 종합해야 합니다.
입지 측면에서는 화성시 향남읍 상신리의 주거지 성격과 주변 생활권을 현장에서 확인하는 과정이 중요합니다. 원문만으로 대중교통 접근성, 상권 규모, 학교 접근성, 도로 폭, 주차 여건이 충분히 드러나지는 않습니다. 다가구주택은 거주 편의성과 임차 수요가 실제 가치 판단에 영향을 주기 때문에 주변 주택 밀집도, 공실 분위기, 인근 임대료 수준, 차량 진출입 여건을 현장에서 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
건물 상태 역시 입찰 전 점검이 필요합니다. 다가구주택은 외관이 양호해 보여도 내부 누수, 배관, 보일러, 전기설비, 방수, 계단과 공용부 상태에 따라 추가 비용이 달라질 수 있습니다. 특히 여러 세대가 사용하는 구조라면 각 세대의 독립성, 계량기 분리 여부, 불법 증축이나 용도와 다른 사용 여부, 제시외 건물의 구조와 면적이 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
권리분석에서는 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권, 배당요구 여부를 중심으로 봐야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만 구체적인 권리 내용은 제공된 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 따라서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료를 기준으로 전문가 검토가 필요합니다.
명도 난이도도 자료만으로 쉽게 판단할 수 없습니다. 일부 세대는 임차인을 만난 것으로 확인되고, 일부 세대는 폐문부재였기 때문에 실제 점유자 수, 거주 사유, 보증금 규모, 배당 가능성, 협의 가능성에 따라 명도 기간과 비용이 달라질 수 있습니다. 다가구주택 경매에서는 낙찰 후 인도명령 대상인지, 별도 소송 가능성이 있는지, 점유자와의 협의가 가능한지까지 미리 점검하는 것이 안전합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 협의 지연이 발생할 수 있습니다. 이러한 내용은 원문 데이터에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 법원 비치 서류와 최신 등기, 전입세대 관련 자료를 재확인하고 전문가 상담을 통해 입찰 가능 범위와 예상 비용을 정리하는 것이 좋습니다.
입찰 전에는 최저가와 감정가의 차이만 볼 것이 아니라 실제 취득 후 필요한 비용을 함께 계산해야 합니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비, 공실 기간, 제시외 건물 처리 가능성, 임대차 승계 여부가 전체 투자금에 영향을 줍니다. 특히 다가구주택은 세대별 권리관계가 엮여 있을 수 있으므로 단순 주택보다 서류 확인 범위가 넓습니다.
이 물건은 화성시 향남읍 상신리 소재의 다가구주택으로, 2회 유찰 후 진행되는 주거형 경매 물건입니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 유리하다고 단정할 수 없고, 임차인 현황과 점유관계, 제시외 건물, 건물 상태를 확인한 뒤 본인의 자금 계획과 보유 목적에 맞는지 판단해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 서류 검토, 권리관계 확인, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
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