서울동부지방법원 2024타경64687 사건은 서울특별시 송파구 가락동 양재대로64길 24, 공감지음41 2층 202호 다세대빌라 물건입니다. 매각기일은 2026년 7월 13일 월요일 오전 10시로 예정되어 있으며, 감정가는 632,000,000원, 최저입찰금액은 505,600,000원으로 확인됩니다. 현재 자료상 1회 유찰 후 감정가의 80% 수준에서 진행되는 주거형 경매 물건입니다.
이 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태로 표시되어 있습니다. 토지면적은 7.41평, 건물면적은 13.13평으로 확인되며, 감정평가 자료에는 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 구분건물로 기재되어 있습니다. 원문 일부에는 3층 302호 외 여러 호수에 대한 문구가 함께 보이므로, 실제 입찰 대상이 2층 202호인지, 감정평가서와 매각물건명세서의 호수 표기가 일치하는지 반드시 원문 서류로 다시 대조해야 합니다.
소재지는 서울 송파구 가락동 일대입니다. 송파구는 주거 선호도가 꾸준히 확인되는 지역이지만, 이 글에서는 확인되지 않은 시세나 향후 개발 호재를 전제로 판단하지 않습니다. 입찰을 검토할 때는 해당 건물의 실제 출입 동선, 주변 도로 폭, 주차 가능 여부, 대중교통 접근성, 생활편의시설과의 거리, 인근 주택의 관리 상태를 현장에서 직접 확인하는 방식이 필요합니다.
감정평가 자료상 본건 토지는 대체로 장방형 토지이며 단지형 다세대주택 부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 인접 도로는 세로각지에 접하고 도로 상태는 보통으로 기재되어 있습니다. 다세대빌라 경매에서는 전용면적뿐 아니라 계단실, 엘리베이터 유무, 주차장 배정 방식, 건물 외벽 균열, 누수 흔적, 공용부 관리 상태가 실제 사용성과 향후 처분성에 영향을 줄 수 있으므로 단순 금액만으로 접근하기보다는 현장 확인이 중요합니다.
권리관계는 자료상 일부 항목이 비어 있거나 상세 내용이 충분히 드러나지 않는 부분이 있습니다. 특히 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 임차인 점유관계, 배당요구 여부, 전입세대 열람 결과, 확정일자, 점유자의 실제 거주 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부는 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서를 함께 보아야 판단할 수 있습니다.
명도 난이도 역시 현재 제공된 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 다세대빌라 물건은 소유자가 직접 거주하는 경우와 임차인이 거주하는 경우, 또는 공실처럼 보이더라도 실제 점유자가 존재하는 경우가 있어 현장 방문과 서류 확인이 함께 필요합니다. 점유자와의 협의 가능성, 이사 일정, 미납 관리비나 공과금, 공용부분 분쟁 가능성 등은 낙찰 이후 비용과 기간에 영향을 줄 수 있습니다.
입찰 전에는 감정가와 최저가의 차이만 볼 것이 아니라, 해당 호실의 실제 상태와 주변 실거래 흐름을 분리해서 확인하는 것이 좋습니다. 감정평가 시점과 현재 시장 상황이 다를 수 있고, 내부 수리 상태나 층수, 채광, 소음, 주차 여건에 따라 체감 가치는 달라질 수 있습니다. 현장에서는 건물 출입구, 복도와 계단, 우편함 상태, 관리 흔적, 주변 도로의 주정차 환경까지 확인해 두는 편이 좋습니다.
이 물건은 1회 유찰로 최저입찰금액이 낮아진 상태지만, 유찰 사실만으로 저가 매수 기회라고 단정할 수는 없습니다. 입찰자는 본인의 자금 계획, 잔금 납부 가능성, 취득세와 법무비용, 명도 비용, 수리비, 보유 기간 중 발생할 비용까지 계산해야 합니다. 특히 주거형 물건은 실거주 목적과 임대 목적에 따라 판단 기준이 달라지므로 목적에 맞는 검토가 필요합니다.
위험요소 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 절차는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 자료는 진행 중 변동될 수 있고 입력 오류나 지적사항 변경이 생길 수 있으므로, 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료를 전문가와 함께 확인하는 것이 안전합니다.
서울 송파구 가락동 다세대빌라를 검토하는 분이라면 이번 사건은 생활권과 가격 수준, 권리관계, 점유 상태를 함께 점검해야 하는 물건입니다. 법원 경매는 동일 지역의 일반 매매와 달리 낙찰 이후 절차가 이어지므로, 입찰 전에는 서류상 문제와 현장상 문제를 나누어 확인하고 예상 비용을 보수적으로 잡는 접근이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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