경기도 하남시 덕풍동 미사대로 550, 현대지식산업센터한강미사 1층 씨1-0085호 근린상가가 수원지방법원 성남지원 2024타경1998 사건으로 진행 중입니다. 매각기일은 2026년 7월 13일 월요일 오전 10시이며, 감정가는 479,000,000원, 최저입찰금액은 115,008,000원으로 확인됩니다. 현재 자료상 재진행 물건이고 4회 유찰 이력이 표시되어 있어 감정가 대비 약 24% 수준의 최저가가 제시된 상태입니다.
이 물건은 토지와 건물이 일괄매각되는 근린상가입니다. 토지면적은 3.48평, 건물면적은 13.34평으로 기재되어 있으며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 1층 씨1-0085호입니다. 감정평가 자료상 이용상태는 근린생활시설 공실로 확인됩니다. 다만 공실이라는 기재만으로 실제 점유 상태가 완전히 확정되는 것은 아니므로, 입찰 전 현장 방문과 관리사무소 확인, 매각물건명세서 재열람이 필요합니다.
소재지는 하남시 미사대로변 현대지식산업센터한강미사 내 1층 상가입니다. 해당 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 지식산업센터와 창고, 지원시설, 근린생활시설, 기숙사 등이 들어선 공업용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 도로 조건은 북동측으로 폭 40미터에서 50미터 광로, 남동측과 남서측으로 폭 20미터에서 25미터 중로에 각각 접하는 것으로 나타납니다. 이 부분은 상가 접근성, 노출도, 동선 판단에 영향을 줄 수 있으나 실제 영업 적합성은 해당 호실의 위치, 전면 가시성, 내부 유동, 주차 동선, 주변 공실률을 함께 확인해야 합니다.
토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역인 미사지구에 해당하며 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등 여러 제한 사항이 함께 기재되어 있습니다. 상가 사용 목적이 일반 근린생활시설 범위 안에 있는지, 업종 제한이나 건물 자체 관리규약상 제한이 있는지, 교육환경보호구역과 관련하여 제한 업종에 해당하지 않는지 별도로 확인해야 합니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 부분은 토지에 별도등기가 있다는 점입니다. 자료에는 2019년 9월 20일자 구분지상권설정 등기가 토지 별도등기로 표시되어 있고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 기재되어 있습니다. 별도등기가 있는 집합건물은 낙찰가만 보고 판단하기보다 해당 권리가 실제 사용, 처분, 담보가치, 향후 소유권 행사에 어떤 영향을 주는지 법원 기록과 등기부를 통해 검토해야 합니다. 이 사건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 기재되어 있으므로 일반적인 보증금 10% 사건과 다르게 자금 준비도 별도로 점검해야 합니다.
매각물건명세서에는 덧붙인 상가건물임대차 현황서에 등재된 임차인이 없으므로 점유관계 등은 별도 확인이 필요하다는 취지의 내용이 있습니다. 임차인이 등재되어 있지 않다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 같지 않을 수 있습니다. 현장에 영업 흔적이 있는지, 관리비 체납이 있는지, 간판이나 집기류가 남아 있는지, 전기와 수도 사용 이력이 있는지 확인해야 명도와 인수비용의 윤곽을 잡을 수 있습니다.
입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장, 집합건물 관리규약, 관리비 정산 내역을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 특히 상가의 경우 호실별 위치가 수익성 판단에 큰 영향을 주므로 도면상 위치와 실제 동선을 대조해야 합니다. 같은 1층이라도 외부 출입구와 가까운지, 내부 복도형인지, 고객 접근이 쉬운지, 주변 공실과 업종 구성이 어떤지에 따라 활용 가능성이 달라질 수 있습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의, 별도등기의 영향처럼 자료에 전부 드러나지 않는 쟁점이 생길 수 있습니다. 특히 이 사건처럼 토지 별도등기와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 표시가 있는 물건은 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다 등기와 법원 기록을 기준으로 전문가 검토를 거쳐야 합니다.
하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사 상가는 미사권역 지식산업센터 내 근린상가라는 점, 1층 호실이라는 점, 감정가 대비 낮아진 최저가가 제시된 점에서 관심을 가질 수 있는 물건입니다. 다만 상가 경매는 낙찰가뿐 아니라 실제 임대 가능성, 업종 적합성, 관리비 부담, 공실 기간, 권리관계 인수 여부를 함께 따져야 합니다. 입찰을 검토한다면 현장 답사와 법원 서류 확인을 통해 공실 상태와 점유관계, 별도등기 영향, 보증금 20% 조건을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인, 입찰 준비, 명도 절차를 종합적으로 검토해 의뢰인 상황에 맞는 판단을 돕고 있습니다. 이 사건 외에도 예산, 지역, 물건 종류, 사용 목적에 맞춰 검토 가능한 물건을 함께 찾아볼 수 있습니다. (이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전에는 반드시 법원에 비치된 매각물건명세서와 등기부, 감정평가서, 현황조사서, 관리비와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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