경기도 고양시 덕양구 관산동 802-4 일대 답 토지 경매 물건으로, 사건번호는 2024타경9187입니다. 매각기일은 2026년 7월 14일 화요일 오전 10시이며, 관할 법원은 의정부지방법원 고양지원입니다. 감정가는 446,754,000원, 최저입찰금액은 153,237,000원으로 확인되며, 자료상 3회 유찰 후 감정가 대비 약 34% 수준에서 진행되는 토지매각 사건입니다.
이 물건은 토지면적 585.04평 규모로 기재되어 있으며, 지목은 답입니다. 원문상 토지는 143.99평과 441.05평으로 나뉘어 표시되어 있고, 일괄매각 대상입니다. 감정평가 현황에는 대상 토지가 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 설명되어 있습니다. 다만 지목은 답이나 현황은 대부분 밭으로 이용 중인 것으로 기재되어 있어, 공부상 지목과 실제 이용 상태가 완전히 일치한다고 단정하기는 어렵습니다.
매각 조건에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 농지취득자격증명입니다. 원문에는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 본인이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지, 해당 토지의 이용계획이 농지 관련 규정과 충돌하지 않는지 사전에 확인해야 합니다. 특히 농지 관련 물건은 입찰 후 서류 미비가 곧바로 큰 손실로 이어질 수 있으므로 관할 기관 확인이 선행되어야 합니다.
현황상 제시외 비닐하우스가 다수 소재하고, 경계 부분에는 제시외 이동식 간이화장실 1개가 있는 것으로 기재되어 있습니다. 제시외 시설물은 매각 대상 포함 여부, 철거 필요성, 점유 관계, 사용 주체 등을 현장에서 확인해야 합니다. 비닐하우스가 실제로 누가 설치한 것인지, 현재 경작자나 점유자가 있는지, 철거 또는 인도 과정에서 별도 협의가 필요한지에 따라 명도 난이도와 추가 비용이 달라질 수 있습니다.
토지 경매에서는 면적과 경계 확인이 특히 중요합니다. 원문에도 목록 토지의 면적과 인접 토지들과의 정확한 경계는 측량 등을 통한 별도 확인이 필요하다고 되어 있습니다. 지적도상 경계와 현장 이용 경계가 다를 수 있고, 비닐하우스나 농작물, 간이 시설물이 인접 필지와 걸쳐 있는 경우도 배제할 수 없습니다. 입찰 전에는 지적공부, 토지대장, 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원, 감정평가서, 매각물건명세서를 함께 확인하고 필요하면 현장 측량 가능성까지 검토하는 것이 좋습니다.
입지 측면에서는 고양시 덕양구 관산동에 위치한 답 토지라는 점이 기본적인 검토 대상입니다. 다만 원문 자료만으로 도로 접면의 구체적 폭, 차량 진입 여건, 주변 기반시설, 농업용수 이용 가능성, 향후 활용 가능 범위를 단정하기는 어렵습니다. 토지활용을 염두에 둔다면 현장에서 진입로 상태, 인접 도로의 실제 이용 가능 여부, 주변 토지의 이용 형태, 배수 상태, 경작 편의성, 전기나 수도 등 기반시설 접근성을 직접 확인해야 합니다.
권리분석에서는 매각물건명세서와 등기부의 최신 변동 여부가 핵심입니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 제공된 자료만으로 구체적인 권리 내용이 모두 확인되지는 않습니다. 말소기준권리, 압류나 근저당의 순위, 가처분이나 지상권 등 인수 가능성이 있는 권리, 농지 관련 제한사항은 반드시 최신 등기와 법원 서류를 기준으로 다시 살펴야 합니다.
또한 2026년 3월 5일 채권자의 경매기일연기신청 제출 이력이 확인됩니다. 이런 진행 이력은 사건이 단순히 예정대로만 흘러간다고 보기 어렵게 만드는 요소가 될 수 있습니다. 매각기일 전까지 취하, 변경, 연기, 대위변제, 권리변동, 매각조건 변경이 발생할 수 있으므로 입찰 당일 또는 직전 법원 경매계와 대법원 경매정보를 통해 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인이나 점유자 존재 여부, 관리비 또는 사용료 성격의 비용, 제시외 시설물과 관련된 명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지는 주거용 부동산보다 점유 형태가 불명확한 경우가 있어, 실제 경작자나 시설물 설치자가 누구인지 확인하는 과정이 필요합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료만으로 단정하지 말고 전문가 검토와 상담을 거쳐 판단하는 것이 안전합니다.
입찰 전에는 최저가가 낮아졌다는 사실만 보지 말고, 농지취득자격증명 발급 가능성, 현황 이용 상태, 경계와 면적, 제시외 시설물, 진입로와 주변 환경, 권리관계, 예상 추가 비용을 함께 검토해야 합니다. 감정가와 최저가의 차이는 참고 지표일 뿐이며, 실제 취득 후 활용 가능성과 비용 구조가 더 중요합니다. 현장 답사 없이 서류만 보고 판단하면 토지의 실제 상태를 놓칠 수 있으므로, 최소 1회 이상 현장을 확인하고 주변 이용 상황까지 살펴보는 것이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 점검과 관련한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
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